НДФЛ при обмене квартир. Договор мены налоговые последствия

НДФЛ при обмене квартир

Я произвел мену своей квартиры стоимостью 3,5 млн руб. на квартиру стоимостью 2,7 млн руб. с доплатой 800 000 руб. Квартира принадлежала мне на праве собственности менее трех лет. Перед совершением сделки я обращался в налоговую, где мне сказали, что налогооблагаемой базой будет только сумма доплаты, то есть 800 000 руб. Но сейчас налоговики утверждают, что до­говор мены приравнивается к договору купли-продажи. Поэтому налого­облагаемая база составляет 3,5 млн руб. за вычетом имущественного вычета в сумме 1 млн руб. Как же правильно рассчитать налог?

А. Игнатьев, г. Серпухов

Отношения, возникающие при мене имущества, регулируются положениями главы 30 ГК РФ. В статье 567 ГК РФ сказано, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает в обмен. То есть при мене квартир каждая из них рассмат­ривается как продаваемый товар. А оплачивается этот товар не деньгами, а предоставлением другого имущества в натуре. Когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Определяем налоговую базу

Согласованная позиция Минфина России и налоговиков по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору мены, выражена в письме Минфина России от 19.09.2012 № 03-04-08/4-310 (разослано нижестоящим налоговым органам для использования в работе письмом ФНС России от 27.11.2012 № ЕД-4-3/[email protected] и размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»). Она заключается в следующем. При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). Исходя из положений п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

В вашем случае вы получили доход в натуральной форме в виде квартиры стоимостью 2,7 млн руб. и доход в денежной форме в виде доплаты в сумме 800 000 руб. Таким образом, налоговая база в вашем случае составит 3,5 млн руб.

Имущественный вычет при продаже жилья

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, у ее собственника есть право на имущественный вычет (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) в размере доходов, полученных от продажи квартиры, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Специалис­ты финансового ведомства считают, что этот вычет применим и при мене имущества (письмо от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15807).

Вместо применения вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактичес­ки произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В уже упоминавшемся письме Минфина России от 19.09.2012 № 03-04-08/4-310 чиновники отметили, что в этом случае в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества. Об этом же сказано и в письме Минфина России от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15807.

Суды эту позицию поддерживают. Так, Президиум Тульского областного суда Тульской области в постановлении от 22.10.2013 по делу № 44г-17/2013 указал, что при продаже квартиры по догово­ру мены продавец получает доход в натуральной форме в виде стоимости полученной квартиры и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты. При этом он вправе воспользоваться имущественным вычетом при продаже жилья, предусмотренным подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Итак, у вас есть два способа уменьшения налоговой базы по НДФЛ:

1) уменьшить полученный доход в сумме 3,5 млн руб. на имущественный вычет в размере 1 млн руб., при этом величина дохода, с которого нужно уплатить налог, составит 2,5 млн руб.;

2) уменьшить полученный доход в сумме 3,5 млн руб. на расходы, связанные с приобретением отданной в обмен квартиры, при этом величина дохода, с которого нужно уплатить налог, будет зависеть от суммы таких расходов. Например, если вы купили квартиру за те же 3,5 млн руб., налогооблагаемая база будет равна нулю.

Таким образом, пользоваться вычетом в 1 млн руб. имеет смысл, только если у вас нет документального подтверждения понесенных расходов при приобретении проданной (обменянной) квартиры или если эти расходы составляют менее 1 млн руб.

Имущественный вычет при приобретении жилья

При мене квартир вы не только продаете жилье, но и приобретае­те новое. Налоговым кодексом предусмотрен имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов на приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Воспользоваться этим вычетом можно только один раз (п. 11 ст. 220 НК РФ). При этом с 1 января 2014 г. действует следующее правило: если вычет использован не полностью, его остаток не пропадает и может быть учтен при приобретении в дальнейшем другого жилья или земельных участков.

И Минфин России, и налоговики считают, что воспользоваться данным вычетом могут и участники договора мены. Их согласованная позиция на этот счет выражена в письме Минфина России от 19.08.2011 № 03-04-08/4-150 (разослано нижестоящим налоговым органам для использования в работе письмом ФНС России от 01.09.2011 № ЕД-4-3/[email protected] и размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»).

Чиновники разъяснили, что нормами Налогового кодекса не преду­смотрено ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья (денежными средствами или другим имуществом по догово­ру мены) для целей применения данного имущественного вычета. Не содержится такого ограничения и в перечне случаев, когда имущественный вычет не применяется. Такое ограничение нарушало бы права налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в зависимости от формы расчетов. Сумма расходов по приобретению жилья на основании договора мены определяется в соответствии с положениями ст. 568 ГК РФ исходя из стоимос­ти переданного по данному договору имущества в оплату стоимости приобретаемого жилья, а также расходов по передаче (принятию имущества) и оплаты разницы в ценах, в случае если обмениваемое имущество признается неравноценным.

Таким образом, дополнительно к первому или второму способу уменьшения налоговой базы по НДФЛ, описанным выше, вы можете воспользоваться вычетом на приобретение жилья (если до этого вы им ни разу не пользовались). Например, вы решили воспользоваться первым способом (применить к полученным доходам вычет 1 млн руб.). Тогда оставшую­ся сумму дохода (2,5 млн руб.) вы сможете уменьшить на вычет по приобретению жилья в сумме 2 млн руб. В итоге налоговая база составит только 500 000 руб.

Налог при договоре мены

Здравствуйте, хочу поменять квартиру по договору мены, которая в собственности более 3 х лет, стоимостью 2500000 руб, на квартиру стоимостью 1450000 руб., которая также в собственности более 3 лет. С их доплатой в 1050000 рублей. Нужно ли будет платить налог мне? И с какой суммы, если да?

Добрый день. Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В соответствии с п. 3 ст. 210 Налогового кодекса (далее НК РФ) для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ. Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб. При мене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры. На основании абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
*** абзацы, пункты и подпункты статей могут не совпадать с действующей редакцией, ибо законы у нас меняются очень часто, а этот ответ я давал ранее. Суть не изменилась.

Читайте так же:  Ливенский районный отдел судебных приставов. Приставы ливенского района орловской области

То есть я не должна буду платить налог? Правильно?

Проверено ЦИАН

То есть я ничего не буду платить? Правильно?

Договор мены

Одной из самых распространенных сделок между гражданами — физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Основные особенности договора мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Субъекты договора мены

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

Предмет договора мены

Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Налоговые последствия договора мены между юридическими лицами

Правовые особенности договора мены

По договору мены партнеры берут на себя обязанность обменяться принадлежащими им вещами (п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса РФ). При этом можно выделить характерные черты подобных договоров:

  • к их регулированию применяются положения о купле-продаже (гл. 30 Гражданского кодекса);
  • каждый из партнеров выступает в данной сделке и как продавец имущества, и как покупатель;
  • если иное не предписано соглашением, передаваемые вещи признаются равноценными (п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса);
  • если законом и соглашением партнеров не предписано иное, право собственности на передаваемое имущество возникает у сторон одновременно с момента передачи такого имущества.
  • При этом следует иметь в виду, что право собственности:

    • на имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента таковой (п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса);
    • облигации и иные документарные ценные бумаги переходит в момент передачи их сертификата или внесения соответствующей записи по счету в депозитарии (ст. 29 закона «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 № 39-ФЗ).
    • Особенности определения объекта налогообложения НДС при договорах мены

      Осуществление обмена имуществом признается реализацией таких вещей (п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ) и является объектом налогообложения НДС (п. 1 ст. 146 Налогового кодекса). Необходимо учитывать, что некоторые операции не признаются реализацией и, следовательно, НДС к ним не применяется (п. 2 ст. 146 Налогового кодекса). Например:

    • инвестиционная деятельность в виде внесения взноса в уставный капитал общества (определение ВАС РФ от 13.04.2011 № ВАС-3746/11);
    • мена имущества, которым учреждение владеет на праве оперативного управления (постановление ВАС РФ от 21.09.2010 № 2812/10);
    • обмен земельными участками и долями в праве собственности на участки (подп. 6 п. 2 ст. 146).

    Часть проводимых операций выведена из-под налогообложения НДС п. 3 ст. 149 Налогового кодекса. Так, не будет подпадать под уплату НДС мена:

  • жилых домов и помещений, долей в них (подп. 22);
  • изделий народных промыслов (подп. 6);
  • необработанных алмазов (подп. 10) и др.
  • Момент определения налоговой базы по НДС при мене

    П. 1 ст. 167 Налогового кодекса предписывает определять момент, на который определяется налоговая база, как раннюю из следующих дат:

  • День передачи имущества.
  • День оплаты, в т. ч. частичной в счет предстоящей передачи вещи. При этом учитывается и оплата, произведенная в неденежной форме (п. 15 постановления ВАС РФ от 30.05.2014 № 33).
  • Исходя из данного положения, в договорах мены следует предусмотреть одновременный обмен имуществом, чтобы исключить ошибки и последующие претензии налогового органа.

    Особенности определения налоговой базы по НДС

    При реализации имущества путем его обмена налоговая база устанавливается исходя из рыночной стоимости. Рыночная стоимость определяется по правилам ст. 105.3 Налогового кодекса с учетом акцизов и без включения в нее налогов (п. 2 ст. 154 Налогового кодекса).

    Так, налогоплательщику был доначислен НДС, потому что в нарушение указанного выше правила налог был исчислен из цены за вычетом НДС по договору, в котором не определялось, включен ли НДС в цену договора. Соответственно, инспекция сочла полную цену договора рыночной стоимостью и рассчитала НДС именно из нее (постановление АС ЗСО от 30.10.2015 № А27-1360/2015).

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Проведение оценки рыночной стоимости передаваемой вещи не является формой налогового контроля. Налоговый орган не вправе доначислять налог на основании проведенной по своей инициативе рыночной оценки переданного имущества (постановление АС ЗСО от 14.10.2016 по делу № А81-6228/2015).

    В настоящее время не требуется перечислять друг другу исчисленный НДС денежными средствами (до 01.01.2009 такая обязанность партнеров существовала и была отменена законом «О внесении изменений…» от 26.11.2008 № 224-ФЗ).

    Налоговые вычеты по НДС при мене товаров

    По общему правилу (ст. 171 Налогового кодекса) для применения вычета по НДС необходимо:

  • приобретение налогоплательщиком имущества, облагаемого таким налогом;
  • перечисление суммы налога поставщику;
  • принятие приобретенного имущества к учету;
  • наличие счет-фактуры, выданного поставщиком товара, оформленного надлежащим образом.
  • Читайте так же:  Возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью в результате несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний. Возмещение ущерба пострадавшим несчастные случаи

    При этом датой фактической оплаты реализованных по договору мены вещей станет день принятия на учет встречного имущества, а счет-фактуру необходимо выставить в течение 5 календарных дней со дня отправки или непосредственной передачи имущества по договору мены (п. 3 ст. 168 Налогового кодекса).

    При заключении договора мены возмещение НДС ограничено

    В случае, когда по итогам отчетного периода сумма вычетов превысит сумму налога, подлежащую уплате, полученная разница подлежит возмещению налогоплательщику (п. 1 ст. 176 Налогового кодекса). При исчислении суммы возмещения налоговые вычеты на основании такого вида договора применяются на общих основаниях. Таким образом, размер возмещения НДС по договорам мены ограничен стоимостью полученного имущества.

    По итогам камеральной проверки, проводимой после подачи декларации, в которой НДС указан к возмещению, налоговая инспекция может:

  • найти нарушения и отказать в возмещении;
  • зачесть сумму налога, заявленную к возмещению, в счет недоимок по другим налогам;
  • возместить указанную сумму путем перевода денежных средств на банковский счет налогоплательщика при условии подачи последним соответствующего заявления.
  • Особенности уплаты налога на прибыль

    Налог на прибыль юридических лиц начисляется на прибыль, полученную лицом в налоговом периоде. При этом прибыль представляет собой разницу между доходами и произведенными расходами. Доходы юрлица для расчета налога на прибыль по имуществу, переданному по договору мены, исчисляются исходя из рыночной цены такого имущества (п. 4 ст. 274, ст. 105.3 Налогового кодекса).

    Стоимость имущества может быть уменьшена на расходы, связанные с его передачей по договору (п. 1 ст. 268 Налогового кодекса), такие как:

  • оценка передаваемого имущества;
  • его хранение;
  • транспортировка;
  • обслуживание.
  • При производстве обмена имуществом юридические лица отражают в учете реализацию вещи и одновременно приобретение другой вещи.

    Особенности учета договоров мены при УСН

    Юридические лица, которые применяют упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), освобождаются от уплаты налога на добавленную стоимость, налога на прибыль, налога на имущество организаций (п. 2 ст. 346.11 Налогового кодекса), поэтому все особенности налогообложения договоров мены, описанные выше, к ним не применяются.

    Налоговая база при УСН может исчисляться 2 способами:

  • доходы организации;
  • доходы минус расходы.
  • Стоимость имущества, переданного в результате мены, включается в расходы и учитывается исходя из рыночной цены вещей (п. 4 ст. 346.18 Налогового кодекса). Изначально применяется цена, указанная в договоре, и передаваемые товары признаются равнозначными, если иное не предусмотрено в тексте договора. Доказательства неравноценности переданных объектов должна представить налоговая служба (постановление АС СЗО от 16.02.2017 по делу № А26-6703/2015).

    В расходы имущество, полученное по договору мены, можно включить в случае, если оно предназначено для дальнейшей реализации (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса).

    Следует вывод, что для отсутствия претензий со стороны налоговой инспекции при заключении договоров следует применять рыночные цены передаваемого имущества. Это позволит сохранить денежные средства, потраченные при доначислении налогов, пеней и наложении штрафов, а также нервы и время, которое может занять судебная тяжба.

    Какой налог надо платить при договоре мены?

    Хотим заключить договор мены: квартира в Московской области на 1/3 доли квартиры в Москве. Квартира в МО в собственности менее пяти лет, приобрели за 1 602 200 рублей. Кадастровая стоимость квартиры в области — 2,241 млн рублей, кадастровая стоимость 1/3 доли в московской квартире — 2,267 млн рублей. Надо ли платить налог? Дохода нет, обмен получается равноценный. Разница в 26 тысяч рублей.

    Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:

    Договоры мены составляются по-разному: как с указанием стоимости объектов, так и без. Во втором случае указывается, что обмен равноценный, а устная договоренность может быть любой, например одна из сторон передает под расписку другой сумму, эквивалентную разнице между объектами обмена. Если в договоре стоимость одного объекта превышает стоимость другого, одна из сторон будет обязана уплатить налог на прибыль в размере 13% от разницы между указанной стоимостью и стоимостью объекта на обмен.

    Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

    В данном случае будет подлежать уплате НДФЛ, ставка по которому для резидентов (людей, проводящих в России не менее 183 дней в году) составляет 13%. Соответственно, налоговой базой станут доходы продавца квартиры. При этом налоговая база уменьшится на расходы, понесенные при обмене жилья. Этими расходами в данном случае будет являться стоимость обмененной квартиры. Получившаяся разница в размере 26 тысяч рублей и есть налоговая база. От этой суммы рассчитывается НДФЛ.

    Данный налог нужно оплатить обязательно, иначе может наступить налоговая ответственность в соответствии с законом.

    Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

    В соответствии с налоговым законодательством при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) учитываются любые доходы гражданина, в том числе доходы в виде приобретенной квартиры или доли в ней.

    При этом доходы уменьшаются на сумму произведенных расходов, к которым, в частности, относятся расходы на приобретение квартиры. В Вашем случае эти расходы выразились в отчужденной квартире в Московской области.

    Таким образом, налогооблагаемой базой при расчете налога от доходов по договору мены станет разница между стоимостью приобретенной доли в квартире и стоимостью отчужденной квартиры. Эта разница в Вашем случае составляет 26 тысяч рублей. Именно от этой суммы и будет исчисляться налог.

    Такой вывод подтверждается письмом Министерства финансов РФ от 19 сентября 2012 г. № 03-04-08/4-310.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Налоги при договоре мены и продажи.

    Елена

    Уважаемая Елена! Вы не вправе заключить договор мены со своим несовершеннолетним ребенком. Это запрещено п.3.ст.37 ГК РФ. Вы можете только подарить долю квартиры ребенку. Договор дарения 1/2доли 2-комнатной квартиры Вы можете заключить одновременно с договором продажи 1-комнатной квартиры, предварительно получив согласие опеки на сделку.

    Налога при дарении в Вашем случае не возникнет.
    Доход с продажи имущества, принадлежащего Вам менее 3 лет, Вы обязаны задекларировать путем подачи налоговой декларации. А возникнет налог НДФЛ к уплате или нет, и в каком размере, сказать невозможно, т.к нет сведений о том, как Вам досталась квартира, если куплена, за какую цену в договоре, и неизвестна цена, за которую собираетесь продать. Надо просчитывать.

    Все сделки с сыном будут безвозмездными. Налог с обмена платить не будете.. А вот при продаже однокомнатной квартиры после обмена-13 % от суммы полученной прибыли заплатить необходимо

    Согласен с Натальей, добавлю, что отдел опеки и попечительства может вынести решение о дарении Вами , возможно, и бОльшей, чем одна вторая, доле в Вашей 2-х комнатной квартире, всё зависит от конкретных обстоятельств. Советую вначале обратиться в ООиП по месту регистрации вашего ребенка.

    Дело в том, что сотрудник органов опеки сказала, что я могу подарить 1/2 долю в 2-хкомнатной квартире ( это мое право), но это не лишает моего сына права собственности на 1/2 долю в 1-комнатной квартире. А договор мены я могу проводить, и органы опеки мне дадут разрешение ( представителем на сделке сына будет являться мой муж ( его отец)). Меня интересует какие налоги я заплачу? При кадастровой оценке 1-комнатной квартиры 2,7 млн, а 2-хкомнатной 3,3 млн.

    Дело в том, что специалист из органов опеки мне, сказала, что я могу подарить 1/2 долю в 2-хкомнатной квартире ( это мое право), но тогда это не лишает моего сына права собственности на 1/2 долю 1-комнатной квартиры. Что касается договора мены я могу его проводить, и органы опеки мне дадут разрешение ( представителем сына на сделке будет являться мой муж( его отец)). Меня интересует какие налоги я заплачу при кадастровой оценке 1-комнатной квартиры в 2, 7 млн, а 2-хкомнатной 3,3 млн

    Хочу добавить, как мне пояснили в органах опеки договор дарения не может быть заключен при каком бы то условии, а условием будет (если подарите то разрешим продажу 1-а комн. Квартиру ).

    Мена это приравнивается к двум ДКП, и распространяется на мену налоговые вычеты как при ДКП. Т.е ваш ребенок продает с вашего разрешения и органов опеки долю которая в собственности менее трех лет, если он продает более чем за 1 миллион рублей, то вы обязаны за него оплатить налоги с дохода, всё что выше одного миллиона рублей. При покупки им новой квартиры, у него, ребенка вашего нет налогового вычета с двух миллиона рублей, т.к он не работающий, когда будет работать тогда может получить, поэтому взаимозачет не пройдет. Поэтому считайте правильно, продает за один миллион покупает за два миллиона.

    Хотя когда вырастет сын он не сможет получить налоговый вычет, так как ДКП с матерью.

    Надежда, я хочу понять налоговая ставку налога должна рассчитывать от кадастровой стоимости или по той которая будет указана в договоре мены.

    По той которая указана в ДКП-мена это два ДКП, если не указана цена в договоре, то налоговая будет оценивать по данным из официальных своих источников, в том числе и по кадастровой может выбрать. У вас есть ещё пункт правильно оценить, так как опека может расценить как дешево оцененную долю ребенка и не одобрить продажу.

    Ставка одна 13% от суммы дохода, налоговая рассчитывает налоговую базу, но дает рассчитать налогоплатильщику самостоятельно налоговую базу, руководствоваться налогоплатильщик должен добропорядочностью своей.

    Согласна с Натальей Якушиной, мена по закону приравнивается к купле продаже по правовым последствиям.
    Сделки возмездные запрещены законом между близкими родственниками с несовершеннолетним ребенком.
    То есть ни мать СВОЕМУ ребенку продать не может, ни ребенок НЕсовершеннолетний у СВОЕЙ матери не может купить.
    Мена возмездная по закону сделка.
    В опеке-то сказали, что можно сделать мену между матерью и ребенком, сказать-сказали. всякое бывает, но неужели регистрационный орган зарегистрирует?
    Не спорю, просто рассуждаю, но за годы работы поняла, что ляпы бывают всякие.

    Читайте так же:  За что может быть штраф ГИБДД 800 рублей. Пришел штраф 800 рублей

    А насчет того, что не разрешают продажу 1 к кв ( если взамен ребенку мать дарит другую кв ( или часть)- и я встречала подобные запреты, отказывали, мотивируя тем, что подарить только без условия можно только. и еще тем, что материнская квартира отчасти ( для пользования) ребенку и так принадлежит, и по факту лишая ребенка 1 к кв ухудшаются условия ребенка.

    Елена регистратор не видит препятствий для регистрации договора мены между мной и сыном. (Я у него консультировалась )

    БЫВАЕТ ВСЯКОЕ, и регистраторы регистрируют, и не такое, я же не спорю.
    Вопрос у Вас о налоге,
    а я о другом отвечаю, извините:
    Даже если конкретные специалисты в налоговой разрешают, что бы ребенок У МАТЕРИ РОДНОЙ ПРИОБРЕТАЛ ЗА ДЕНЬГИ, а МАТЬ У СВОЕГО РЕБЕНКА ПРИОБРЕТАЛА ЗА ДЕНЬГИ , и даже если регистратор зарегистрирует, это по закону НЕ положено,
    Хотя не спорю, бывает всякое, и зарегистрируют.
    Я бы своим клиентам Вашу 1 к кв ( Вы ведь ее затем продавать собираетесь) с подобной историей ознакомившись, не купила бы.
    Сделка может быть подвержена расторжению в будущем, для ПОКУПАТЕЛЯ риск.
    И срока давности , когда ущемляется ребенок, практически нет.
    Риск покупки в том, что выросший совершеннолетний ребенок может оспорить. И неважно, что опекунский будет отвечать, они к тому времени поувольняются 🙂 , а добросовестному приобретателю регистрационая, как минимум приостановит все сделки с его квартирой.
    Извините, что не отвечаю на Ваш вопрос о налогах, а в сторону рассуждения.
    Вам ведь ПРОДАТЬ 1 к кв надо, а не купить.
    Понятно, что Вы считаете, что такого быть не может, не спорю.
    Я рассуждаю со СТОРОНЫ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ПОКУПАТЕЛЯ Вашей 1 к кв.

    Бывает, и регистраторы регистрируют, я же не спорю.
    А о налогах лучше у хорошего налогового консультанта проконсультироваться, я обычно и клиентам советую, и сама у налогового Консультанта спрашиваю по необходимости.
    Наверняка тогда будете знать, мы все — таки риэлторы, не все в налоговом кодексе асы ( хотя есть и такие, но , может тему не читают эту в данный момент), суббота. Может, ответит кто-то позже.
    С Уважением

    Уважаемый Автор вопроса, по человечески я Вас понимаю, но
    увы, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 37 ГК, исключающая возможность продажи и мены МЕЖДУ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ И ЕГО БЛИЗКИМИ РОДСТВЕННИКАМИ ( близкие определяются согласно п 2. ст 14 Семейного Кодекса), может привести к признанию сделки недействительной ( ПРИ НАЛИЧИИ заинтересованных лиц и оспаривании сделки ).
    Изменить положение можно только путем внесения в Закон, а именно в п3. ст 37 соответствующих изменений.
    А может, все и нормально пройдет, и в будущем не возникнет никаких проблем,
    мы все только можем проинформировать о нормах закона.
    Решать , как поступать, Вам.
    С Уважением.

    Елена, в вашей долгой практике или в практике ваших коллег случались ли случаи, когда подобные сделки оспаривались детьми?

    ОБЩУЮ статистику расторжения по Москве я знаю- около 4 % сделок в год.
    Когда надо узнать статистику расторжения по КОНКРЕТНОЙ ситуации, НАДО СМОТРЕТЬ СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ, на специальных сайтах. по моему, если правильно формулирую, Сайт Верховного Суда смотрят.
    Обычно, если мне требуется по КОНКРЕТНОМУ вопросу узнать судебную практику, прошу посмотреть знакомого адвоката, сама не смотрю, так как хотя риэлторы — это специалисты широкого профиля, но по сути- координаторы. Если смотрит практикующий адвокат, и именно -жилищник, он лучше поймет картину.
    Понятно, что далеко не часто всякие расторжения случаются, но если ПОКУПАЕШЬ, лучше «перебдеть, чем недобдеть», ведь если попадешь в это » не часто», мало не покажется.
    Вы все таки ПРОДАВЕЦ , Вам легче , это ПОКУПАТЕЛЮ теоретический риск.
    Может, и купят у Вас вполне быстро и за хорошую цену, ведь многие покупатели со своей стороны не нанимают риэлтора, считают, что и так все понимают,. А на взгляд среднестатистического человека ( не риэлтора) у Вас отличные документы, опека разрешила.
    Мое дело профессиональное рассказать.
    А Вам, если Опека и Регистрационная сделают, решать самой. можете и сделать (и, если, не дай Бог, в случае чего, валить на опеку и регистрацию).
    Я написала в основном для информации потенциальных покупателей, что бы рассказать людям об ОДНОМ ИЗ из многочисленных подводных камешков в деле покупки жилья.
    как говориться, ничего личного, извините

    Как я уже написала, купить-то купят с подобными документами Вашу 1 к кв:
    так как,
    во первых, люди многие без риэлторской проверки покупают,
    во вторых, если и нанимают риэлтора для проверки, не факт, что риэлтор знает законы. Увы, риэлторы далеко не каждый соответствующими знаниями обладает, очень многие, увы, чуть более дворника даже в общих юридических моментах понимают, не говоря о тонкостях, а свои услуги усиленно на каждом шагу предлагают, демпингуя друг с другом по ценам » грамотных проверок»
    Ваше дело решать как поступить, Вы ведь теперь проинформированы о НЕзаконности сделки.

    Да! Елена! Такие отказы были. Коллеги совершенно правы. То, что Вы собираетесь сделать — это НЕ ЗАКОННО!! Орган опеки должен дать согласие на отчуждение доли ребенка с условием одновременного выделения доли (дарения) в Вашей 2-комн. квартире. Получайте разрешение и ищите покупателя на однушку. Затем проводите две сделки одновременно. При продаже однушки придется заплатить налог 13% с превышения миллиона или 13% с разницы между ценой покупки этой квартиры и ее продажи. Придется также вовремя подать налоговую декларацию.

    Договор мены и налогообложение

    договор мены приравнивается к договору купли продажи со всеми вытекающими последствиями.
    вплоть до того, что при мене комнаты в коммунальной квартире ее вначале надо предложить соседям, правда непонятно как они предложат вам взамен то что вы уже подобрали для мены)))

    Конечно. Собственности нет 3-х лет, так что с суммы привыкающие 1млн будет взиматься налог

    Не важно какие документы основания, если они менее 3-х лет, то налог выплачивается с суммы превышающую 1 млн. Руб. Или можно указать ту сумму которая указана в договоре.

    Конечно Вася, налог при полной стоимости с суммы превышающей 1 млн руб будет. Если же эта уже не первая продажа в налоговом периоде налог будет со всей суммы.

    Добрый день. Этот вопрос относительно недавно обсуждался на форуме. В данном случае лично МОЕ мнение абсолютно противоположно мнению всех специалистов ответивших выше (кроме Артура, у него «особенный» ответ).
    Действительно, для целей налогообложения мена приравнивается к купле-продаже, следовательно, при продаже квартиры за Х руб. обязанности по уплате налога на доходы физических лиц не возникает, если в договоре мены стоит сумма большая или равная Х (ст. 220 НК РФ: налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены). Подчеркиваю, это лично мое мнение, подтвердить его официальными разъяснениями МинФина возможности нет.

    Участник программы «?Работаю честно»

    не могу не согласиться с Даниилом в плане того , что нам надо отвечать более доходчиво, а иначе наши ответы понятны только специалистам. а у них свое мнение))

    Если мена производится без доплаты, налог платить не нужно. Если с доплатой, то налог 13% с суммы доплаты.
    НК РФ, ст. 220. Имущественные налоговые вычеты
    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
    (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 216-ФЗ)
    1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
    Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.
    В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:
    расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
    (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
    (ст. 220, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 03.05.2012))

    Виталий, вопрос не о налогах при мене, вопрос об уменьшении налогооблагаемой базы при:
    а) собственности менее 3-х лет;
    б) основании возникновении права — договор мены.

    Даниил.
    Вопрос: «При продаже квартира облагается налогом (13%)?»
    Мой ответ (выше): «Если мена производится без доплаты, налог платить не нужно. Если с доплатой, то налог 13% с суммы доплаты.»
    Что я не правильно понял или ответил?

    Читаем между строк: при продаже квартиры собственность на которую менее 3-х лет и возникла в результате мены. Вы неправильно поняли вопрос, а ответ у Вас абсолютно правильный, только не на этот вопрос =))

    По admin

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *