По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.
При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора и т. п.).
Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора — жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.
Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.
Физические лица, заключившие договоры мены, обязаны в соответствии со ст. 228 Кодекса, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц.
Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.
Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.
Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.
Нюансы договора мены квартиры и его образец, соответствующий требованиям Росреестра на 2020 год
Договор мены квартиры — двусторонняя сделка купли-продажи, в которой каждый контрагент выступает и продавцом, и покупателем.
Обмен подразумевает, что вы, отдавая свою недвижимость другому человеку, становитесь обладателем его жилплощади.
Суть сделки и ее отличие от договора купли-продажи
Основное отличие мены от договора купли-продажи состоит в том, что чистый обмен жилыми помещениями осуществляется без денег.
В определенном смысле обмен жилыми помещениями гораздо безопаснее договора купли-продажи:
не нужно беспокоиться о том, как безопасно передать деньги продавцу;- продавцу не нужно думать, будут ли купюры настоящими (если речь идет о наличных средствах);
- нет проблемы с длительным переводом средств на банковский счет продавца.
Дополнительное преимущество такой сделки – освобождение от необходимости уплаты НДФЛ при обмене равнозначными объектами недвижимости.
Несмотря на употребление слов «мена» и «обмен» в качестве синонимов, юридически это не одно и то же:
Обменять приватизированное жилье на муниципальное либо наоборот не получится — с 2005 года такие сделки запретили.
Существенные условия договора
Таких условий только два, и без них договор мены квартиры заключить невозможно:
Обязательное указание предмета договора. Необходимо сообщить точные характеристики обмениваемого жилья, чтобы по ним можно было идентифицировать объект недвижимости. К ним относятся адрес квартиры, количество комнат, планировка, общая и жилая площадь недвижимости. Все цифровые данные следует в скобках дублировать прописью, чтобы не возникло разночтений.- Указание лиц, которые имеют право пользоваться квартирой. К ним относятся все прописанные на данной площади люди. В договоре необходимо указать, до какого момента они обязаны сняться с регистрационного учета.
- Стороны. Если речь идет о физических лицах, необходимы полные ФИО и паспортные данные. Если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, то понадобится указать полное наименование организации, ее юридический адрес и основные реквизиты (ОГРН, ИНН и так далее).
Стоимость. Традиционно считается, что обе квартиры равноценны, поэтому она не является существенным условием.- Состояние объекта недвижимости. Достаточно фразы о том, что стороны осмотрели недвижимость, которую планируют получить, и ее состояние их удовлетворило. Свою квартиру каждый из них обязуется передать другому именно в том состоянии, в каком она была на момент осмотра.
- Страхование недвижимости, о чем в договоре мены делается соответствующая пометка.
- Сроки. Если одна сторона получила документы раньше, то для второй необходимо установить предельный срок, в течение которого она должна сделать то же самое. По истечении этого срока прекращается действие договора.
- Непредвиденные обстоятельства, чье появление может помешать совершению сделки. Что именно считать форс-мажором, стороны определяют самостоятельно.
- Дата заключения сделки и подписи сторон.
- Ни одна из сторон потом не сможет сказать, что о какой-то статье Гражданского кодекса РФ он знал или был пьян в момент заключения договора, а потому ничего не помнит.
- При утере документов нотариус их продублирует, в противном же случае восстановление будет невозможно.
Дополнительные условия соглашения
Все остальные условия относятся к дополнительным. Но это не значит, что их можно опустить.
К таковым условиям могут относиться:
Указание стоимости жилья и доплаты по сделке
Если квартиры стоят одинаково, то все просто — указывается одна цена, подчеркивается, что сделка совершается без доплаты.
При разнице в стоимости указывают цены обеих квартир и доплату, размер которой зависит от решения сторон. Еще нужно отметить в договоре, каким образом и в какие сроки одна сторона должна передать другой деньги.
Возможно это только в том случае, если предоставлены документы, подтверждающие передачу денежных средств по сделке.
Не выбрасывайте никаких расписок в получении денег либо платежных поручений при безналичном перечислении средств, они обязательно пригодятся.
Поскольку цены определяются сторонами, при совершении сделки между близкими родственниками или хорошими знакомыми можно указать в договоре, что доплаты нет, и передать ее без каких-либо документов.
Кроме того, так легко получить проблемы с налоговой. Если доплата небольшая, например, 50 000 — 100 000 рублей, можно рискнуть и не прописывать ее в договоре. А если старая хрущевка обменивается на благоустроенную квартиру в новостройке, тут уж любой поймет, что доплата должна быть.
Росреестр может не пропустить такую сделку, да и налоговая ею заинтересуется. Поэтому крупную доплату лучше оформлять должным образом.
Нотариальная регистрация договора
Без нее можно обойтись, если вы уверены в другой стороне и своем знании законов, и просто подписать договор.
Но лучше не экономить на нотариусе:
Условия расторжения
Есть два способа расторгнуть договор мены квартиры:
По обоюдному согласию сделку можно расторгнуть двумя способами:
К ним могут относиться:
Существенное изменение обстоятельств. Если бы истец знал о возможности наступления таких обстоятельств, вообще не согласился бы заключать договор либо согласился, но на других условиях (например, если квартира пострадала от пожара до подписания договора, а контрагент, зная об этом, не сообщил второй стороне).Подать иск можно в течение года либо трех в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение сделки.
Что делать, если Вы хотите разменять квартиру?
В видео-сюжете рассказывается, что представляет собой договор мены, как данная сделка регламентируется законодательством РФ.
Даются советы, как правильно составить договор мены недвижимости, каковы его особенности, что должно быть указано в тексте документа, как правильно указать стоимость обмениваемых квартир и расписать условия доплаты при неравнозначном обмене.
Договор мены жилых помещений
Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.
Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.
Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным. Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки. Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.
После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.
После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.
Существенные условия договора мены квартиры
Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.
В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:
Кроме того, необходимо указать:
- Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
- Взаимные обязанности сторон.
- Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
- Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
- Дату совершения мены.
- Подписи сторон сделки.
- Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.
- если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
- если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.
- одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
- квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
- у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).
- стороны;
- основание (соглашение о мене);
- дата;
- имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
- можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.
- заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
- договор мены;
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
- Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
- Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.
- идентификационные данные сторон (ФИО и прочие паспортные данные);
- детальное описание квартир как объектов сделки (их адреса и место расположения, площадь, планировочные особенности и пр.);
- стоимость обоих предметов сделки (данная величина определяется согласно договоренности сторон);
- задокументированные исходные данные, которые удостоверяют права собственности владельцев квартир, а кроме того являются основанием их возникновения;
- размер и условия доплаты (при необходимости);
- механизм фактической передачи квартир и прочие нюансы сделки.
- сторонами собирается вся необходимая документация;
- полный пакет документов подается для регистрации в учреждение юстиции;
- по принятию документации в регистрационном органе выдают сторонам расписку о получении документации для государственной регистрации;
- правовая экспертиза поданных бумаг для процесса регистрации договора обмена квартир;
- если причины для приостановления или отказа в госрегистрации договора мены отсутствуют, вносят соответствующую запись Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (после чего аналогичная надпись производится на правоустанавливающей документации на недвижимость, а также выдается соответствующее удостоверение о госрегистрации).
Права и обязанности сторон
Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.
Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.
Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.
Форма договора мены
Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.
Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.
Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:
Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.
В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.
Предварительный договор мены квартиры
Сторонами, желающими осуществить обмен квартирами, может быть заключен предварительный договор мены. На практике такая ситуация возникает, если собственность находится под обременением (залог, ипотека) или если стороны договорились передать объекты недвижимости в определенном техническом состоянии, предварительно осуществив ремонт. Также предварительный договор мены также может быть заключен, если сторонам необходимо собрать дополнительные документы, например, выписку из поквартирной карточки или домовой книги о прописанных в квартире лицах.
Между Кирилловым В.С. и Кудряшовым А.В. заключен предварительный договор мены квартиры, в котором установлено намерение сторон заключить соглашение о мене своих жилищ через полгода. Указанный срок обуславливается выплатой Кирилловым ипотеки на планируемую к передаче квартиры. По прошествии шести месяцев и полной выплате ипотеки Кирилловым стороны заключили основной договор и совершил обмен.
При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи. Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).
Порядок заключения договора мены
Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.
При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).
Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).
Частные случаи обмена жилыми помещениями
К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:
Если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину, то сделка в отношении нее может быть осуществлена только при ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если происходит обмен неравноценных квартир, то в договоре мены обязательно должны быть прописаны стоимости передаваемых объектов, а также порядок выплаты доплаты той стороной, чья квартира стоит меньше.
Если квартира находится в общей собственности, то при любых сделках по отчуждению имущества, в том числе и по договору мены, необходимо нотариально заверенное согласие собственников долей в квартире (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
Договор мены доли квартиры
Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.
При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.
Акт приема-передачи квартиры по договору мены
После подписания договора мены следует фактическая передача имущества. Для того, чтобы зафиксировать указанный факт и избежать в дальнейшем каких-либо споров по данному вопросу необходимо составить акт приема-передачи квартиры.
В передаточном акте указываются следующие сведения:
Документ подписывается обеими сторонами.
Регистрация права собственности по договору мены
Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.
В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:
Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение. Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому. После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.
Судебная практика по договору мены
В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:
Заключение
Договор мены квартиры является одним из способов приобретения квартиры и улучшения жилищных условий. Обмен квартиры может быть равноценным и требующим доплаты, так как стоимость обмениваемых объектов может быть разной. Условие о доплате должно быть обязательно отражено в тексте договора о мене.
Для недопущения возможных спорных ситуаций (в том числе и судебных разбирательств) необходимо составлять договор как можно грамотнее, включив в него все существенные и иные имеющие значение для сделки условия. После заключения договора, при передаче имущества, необходимо составить акт о приеме-передачи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на оба недвижимых объекта.
Договор мены квартир
Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сторона признается продавцом, который обязан это жилье передать ему.
Договор обмена квартир является договором гражданско-правового характера, которому присущ ряд признаков, которые позволяют договор мены отличить от прочих гражданских обязательств.
Особенности данного договора
Договор мены квартиры выступает возмездным договором, который наличием встречного предоставления отличается от прочих возмездных гражданских договоров. В данном случае товар, то есть квартира, непосредственно передающаяся по договору, предоставляется исключительно в качестве обмена на иной товар.
Стоит отметить, что договор обмена квартиры содержит важное условие (впрочем, как и любой другой жилой недвижимости, которая принадлежит организациям или гражданам на правах собственности) – это сохранение полного списка лиц, приобретающих право пользования меняемой квартирой. При отсутствии закрепления такого условия в договоре, данный документ не будет признан заключенным, тем самым оформление права собственности не произойдет.
Кроем того, договор обмена квартиры нужно в обязательном порядке зарегистрировать. Проведение государственной регистрации происходит в несколько этапов согласно предусмотренным требованиям.
Сущность договора
Наниматель жилья по договору соцнайма, заручившись согласием наймодателя, имеет право обмена занимаемого им жилого помещения на другое, которое в свою очередь предоставлено по договору социального найма иному нанимателю согласно п. 1 ст. 72 ЖК РФ.
Оформление документа происходит в простом письменном виде. По общему содержанию данный договор составляется аналогично договору купли-продажи.
Обязательные реквизиты договора:
Государственная регистрация
Регистрация договора мены квартир – непростая процедура, состоящая из следующих этапов:
Государственная регистрация подобной сделки должна быть проведена в течение месяца с момента подачи соответствующего заявления и остальных необходимых документов.
Налогообложение сделки
Налоговый кодекс не регламентирует особенностей налогообложения такого вида сделок, однако Гражданский кодекс уточняет, что для подобных договоров применяются такие же правила и нормы, как и для договоров купли-продажи.
В том случае, если владелец квартиры обладал ею более 3-х лет, его освобождают от уплаты НДФЛ. Если срок владения объектом недвижимости меньше 3-х лет, тогда обязанность уплаты налога возникает, но с учетом права на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.
Обмен квартиры на другую.
Кирилл
Проверено ЦИАН
В Вашем случае лучше все сделать через договор мены. Чем безопаснее: случись чего каждая сторона получит то, что имела до договора. При купле-продаже такое невозможно. Вы можете продать имеющеюся квартиру, а по покупаемой возникнут проблемы. последствия очевидны.
Учтите один важный нюанс: с точки зрения обязанности по уплате налога на доходы физических лиц мена приравнена к купле-продаже. Вот на этот вопрос рекомендую Вам получить более развернутую консультацию у Вашего риэлтора.
купля-продажа на оба объекта!
У Вас уже готовая сделка купли-продажи! Важно, чтобы документы были в полном порядке, а подводные камни. как и при любой сделке. Хороший риелтор искусно их обойдёт!
Я бы предложил договор мены. Мену никто не отменял, даже между городами. Он гораздо безопаснее в Вашем случае, чем договор купли-продажи.
а чем договор мены безопаснее, договора купли-продажи?
Обычная сделка.Заключайте договор через агентство, и будите спокойно спать.
разницы нет -договор мены или купли-прод.
Разница есть между договором купли-продажи и договором мены. Дании объяснил, в чем разница. В вашем случае лучше договор мены.
Расскажу похожую историю про себя: сосед по лестнице захотел купить мою квартиру. Назвал сумму. Мне не удалось подобрать ничего подходящего в продаже. Но тут у соседа проявился на горизонте знакомый, который продавал подходящую для меня квартиру, полученную им по наследству менее трех лет назад, Ну то есть со всеми вытекающими. Я даже не стала напрягаться ни с проверками, ни с обдумыванием того, как не хочется покупать ее по заниженной стоимости в договоре. Просто попросила, чтобы сосед оформил квартиру на себя, а потом менялся со мной на мою квартиру. И меня не волнует, что в договоре мены придется указывать миллион в оценке обеих квартир, ведь, если будут проблемы, мне не надо будет требовать ни с кого деньги, я просто получу свою квартиру обратно и тужить не буду. Привела Вам этот пример, чтобы показать, что то, что Вам советуют, риэлторы и для себя считают благом. Межгород мене не помеха. Немного хлопотнее, но выполнимо.
Благодарю каждого, есть над чем подумать
Участник программы «?Работаю честно»
Кирилл!
Бесусловно, более выгодный вариант в вашей ситуации — Договор мены. Совет: обязательно проверить юридическую чистоту квартиры. Условия мены регулируются Гражданским кодексом РФ (гл. 31). Договор мены это одна из альтернатив договору купли-продажи недвижимости. Договор мены должен содержать точное описание объектов недвижимости: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес, план, стоимость по оценке проектно-инвентаризационного бюро или оценщиков. В договоре также указывается свидетельство о собственности. Если квартира находится в долевой собственности, то указываются все собственники. Иногда возможен также обмен с доплатой, в случае если цена одного недвижимого объекта превышает стоимость другого. В этом случае в договоре прописывается отдельный пункт.
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то для мены необходимо разрешение опекунского совета. Еще одним важным моментом при заключении такого договора должно стать отсутствие притязаний со стороны третьих лиц на имущество, отсутствие обременений и залогов данного имущества. В договоре необходимо прописать также сохраняет ли кто-то право пользования квартирой при передаче ее другому лицу. В общем, порядок подготовки документов тот же, что и при совершении купли-продажи, потому что мена по сути – то же самое. Только расчет производится не деньгами, а имуществом.
Обмен комнат
Людмила
Подскажите, пожалуйста, если собственники одинаковых комнат в разных коммунальных квартирах хотят обменяться без доплаты.
Возможно ли заключить ДОГОВОР МЕНЫ или обязательно нужно заключать договор КУПЛИ-ПРОДАЖИ?
Собственники хотят сделать ОБМЕН. И нужно ли в этом случае собирать ОТКАЗЫ ОТ СОСЕДЕЙ?
Да, если обе комнаты в собственности, то можно делать договор мены.
Отказы все равно нужны, т.к. закон на мену распростаняются все те же правила, что и на куплю-продажу.
Для более подробной консультации мало информации.
Ирина Владимировна! Если не сложно укажите, пожалуйста, ссылку на Закон. Вы писали «закон на мену распространяются все те же правила, что и на куплю-продажу»
Да, можно сделать договор мены.
Для целей соблюдения права преимущественной покупки мена приравнивается к купле-продаже.
Подарите их друг другу.
Договор мены-легко, а согласие надо брать или одарите друг друга комнатами( согласие не нужно), но мена надёжней.
при дарении налог будет. Но есть выход из положения и без отказов соседей и почти без налога.
Ирина Владимировна! Если не сложно укажите, пожалуйста, ссылку на Закон. Вы писали «закон на мену распространяются все те же правила, что и на куплю-продажу». Если Вы имеете в виду вариант, чтобы подарить долю в комнате, а потом ее выкупить, отпадает. Может есть другие варианты, чтобы не собирать отказы (кроме доли в комнате и дарения?
Мало информации,мутите с соседями?Вышлите уведомительные письма если отказы не даёт ваш десяток соседей.
Людмила, пункт 5 ст. 250 — это в части необходимости при мене отказов соседей: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.»
Другого способа нет, кроме дарения друг другу микродолей и одновременного заключения договора мены. Либо через уведомления. Есть еще способ через договор займа.
А чем микродоля Вам не подходит? Вы напишите, может быть в чем-то заблуждаетесь в отношении этого способа. Этот способ не применить только в том случае, если всем объектом владеет несовершеннолетний.
Можно и договором мены. Отказы от преимущественного права покупки потребуются (так же как и при купле-продаже).
Отказы от преимущественного права от соседей или уведомления об обмене не требуются, в случае если они проживают в коммунальной квартире на основании договора социального найма.
В связи с этим, необходимо сначала перед меной комнат установить на каком основании проживают соседи в коммунальной квартире.
Договор мены составляется тоолько в том случае, когда ВСЕ СОБСТВЕЕНИКИ обоих объектов продают и ВСЕ ОНИ ЖЕ покупают. Если хоть кто-то не покупает — только ДКП.
Отказы в любом случае нужны.
Здравствуйте, Людмила! Да, оформить договор мены можно. Отказы соседей нужны.
В квартиру с прибретённой комнатой пускают только
по тф звонку поставив ещё замок.
Дверь открывают только почтальону
в день пенсии, в другие дни-через
дверной глазок узнают кто и их типа нет дома.
Всем рассказывают, что корреспонденцию
из почтового ящика якобы кто-то ворует.
Как организовать
Акт об отказе от подписи уведомления об обмене комнат.
Свидетелей должно быть не менее 2х?
Кто может быть свидетелем с подписью?
Почтальон? А если он в хороших отношениях
с бабусей-уведомляемой. И предупредит её
заранее по телефону, чтобы она куда-нибудь ушла.
И ему не хочется? Или он обязан?
По какому закону?
Родственник, друзья итд уведомляющего?
Соседям по лестничной клетке?
Им ссориться ни с кем не хочется,
и тем более свидетельствовать
на возможных судах.Подкараулит выход
из дома и записать отказ на аудио-видео?
Признаются в суде? Но не в рег палате.
Заинтересовывать? денежно?
Почтальона, участкового, какого-либо
работника ЖЭУ?
На что толкает наше законодательство?
Потворствуещее наиболее недобросовестным
жителям коммуналок выживать соседей
и вынуждать их избавляться от комнат на
условиях этих недобросовестных?
Налоги по договору-мены
Maria
Уважаемые специалисты, подскажите, пожалуйста как поступить в такой ситуации. У меня есть однокомнатная квартира в Кузьмолово (городское поселение в пригороде Санкт-Петербурга), которая принадлежит мне по праву собственности более трех лет. Я хочу поменяться с родным дядей на его однокомнатную квартиру в Одинцово (городское поселение в пригороде Москвы), которая приватизирована им менее 3 лет назад. Собираемся оформить с ним договор-мены. Подскажите, пожалуйста какие налоги придется заплатить каждому из нас? Или может быть есть более удачные формы обмена квартирами, чем договор-мены (2 догвора купли-продажи).
Я слышала, что с января 2014 года в договорах, заключаемых в Москве и в Московской области будет указана кадастровая стоимость квартиры — приравненная к рыночной, и соответственно налог придется платить с этой большой суммы. (Так ли это?)
Какой процент мне придется заплатить по договору мены? И какую стоимость своей квартиры мне лучше указать в договоре,чтобы минимизировать расходы.
В моей квартире сделан ремонт а у дяди квартира в аварийном состоянии.
Мария, договор мены — это по существу два договора купли-продажи в одном тексте. При этом в договоре должна быть прописана стоимость каждой квартиры, и не обязательно, что их стоимости должны быть одинаковыми. Если они не одинаковые, то прописывается сумма доплаты одной стороны другой. Если у Вас с дядей нет доплат, то оцените стоимость каждой квартиры до 1 млн.р. и никакого налога ни у кого не возникнет. Кадастровая стоимость тут ни при чем, есть статья ГК о свободе договора и вы оба вольны оценить свои квартиры в сумму которая устраивает вас обоих. Все было бы просто, если обе квартиры находились бы в одном регионе. Может быть в Вашем случае, если меду вами полное доверие, проще оформить два ДКП, причем квартиру, которая более 3-х лет в собственности лучше оценить по максимальной рыночной стоимости на случай дальнейшей продажи, а вторую до 1 млн.р. Удачи!
Уважаемый Армен, спасибо Вам за Ваш ответ. Меня смутил тот факт, что Вы считаете, что кадастровая стоимость ни при чем. Ведь налоговая инспекция контролирует подобные сделки, где им особенно интересна стоимость квартиры. Тем более, что с 1 января 2014 года по Москве и Московской области будет введен закон о обязательной кадастровой оценке недвижимости, приравненной к рыночной.
Вообще-то Одинцово — не городское поселение в пригороде, а город в Московской области. А то обидно как-то:-(
А по существу — к ответу Армена мне нечего добавить:-)
В принципе, в договоре мены не обязательно указывать сумму оценки. Если вы сочтете объекты равноценными,то напишете,что обмен производится без доплат.НАлогообложению подлежит лишь ДОХОД от обмена,а в вашем случае,как я понимаю,его нет.Поэтому и платить ничего не придется.
Нет, Галя, в этом случае обязательно надо оценивать. Ведь это ВОЗМЕЗДНАЯ сделка. И доходом по ней у дяди будет квартира Марии. Зачем давать налоговикам повод для попытки доказать, что дядин доход выше миллиона?
Мария. договор мены лучше для Вас, чем встречная купля-продажа. Указывайте за обе квартиры миллион. Налога у дяди не будет, а у Вас и подавно.
Здравствуйте, Мария! С точки зрения налогообложения — мена приравнивается к купле-продаже. Поскольку у Вас собственность более 3-х лет — у Вас никаких налогов не возникает. А вот у дяди — подлежит налогообложению доход, превышающий 1 млн. руб, или сумму, за которую он приобретал квартиру. Если будете оформлять меной — указывайте, что оценили квартиры в сумму, не более 1 млн. руб. Или можете все оформить двумя договорами купли-продажи.
В таких сделках в начале наступает глава 31 ГК РФ : продавец — покупатель и далее др. статьи, в итоге всё сводится к налогам и налоговому вычету, который можно получить, правильно оформив договор.
Кадастровая стоимость имущества это сумма для начисление имущественного налога.
Правильно, как сказал Армен Гаспарян.
Ирина Владимировна, мена,при указании,что объекты призанны сторонами равноценными — БЕЗВОЗМЕЗДНА! ну не получает никто в ней дохода. Сама лично по такому договору проводила и в суде данный факт доказывала. И доказала,про между прочим..Решение суда могу прислать. В данной сделке ДОХОД — это доплата. А ее ,как я понимаю,нет..так что и облагать нечего..
Галя, даже ничего доказывать не хочется. «К безвозмездным относятся сделки, в рамках которых одна из сторон не получает (и не предполагает получения) эквивалентного вознаграждения.»
Решение суда не откажусь получить. Посмотрим.
Галина, доброй ночи! Можно и мне решение суда, если не затруднит[email protected] Спасибо заранее.
Галина, наверное, Вы любите Быть оригинальной!) Составить договор мены так, чтобы потом за него судиться, а тут еще и хвалиться этим?)
Ирина Владимировна,я Вам отправила.
Марина,лично с Вами не знакома,поэтому личные документы не буду высылать.
Армен, к Вашему сведению,суды бывают разные. В данной ситуации я доказывала безвозмездность сделки человеку,заблуждавшемуся как и Вы,что мена — это аналог купли-продажи,и имущество ,полученное по договору мены нужно делить. В данной ситуации сделка будет возмездной в случае признаничч сторонами неравнозначности! Тогда и нужно указывать во сколько стороны оценивают объекты.Хотя и в этом случае можно цену устанавливать по=своему,но учитывать при этом,что ДОХОД дяди не должен превышать 1 миллион. И поставьте вы ему в договоре хоть 10 миллионов стоимости,а приобретаемое в 9,5 ,он под налогообложение не попадет! Откройте декларацию или налоговый кодекси убедитесь сами,что налоги мы платим с ДОХОДА!
R.S. Армен,договора ,представленные на судебное разбирательство в деле,о котором я вела речь выше,судьей были признаны грамотными.Претензий по их юридической грамотности никто не предъявлял.
Ирина Владимировна,процитирую Вас: » «К безвозмездным относятся сделки, в рамках которых одна из сторон не получает (и не предполагает получения) эквивалентного вознаграждения.»
из словаря:Вознаграждение- поощрение, награда, в том числе плата за труд. В данной сделке прибыль появляется только при доплате! или при каких-то ных возмездных условиях. Типа обязательств по ремонту или предоставлению жилого помещения в пользование.
Обратитесь к специалисту хотя бы за составлением договора мены.
договор мены-это тот же ДКП. и суммы которые будут указаны, будут говорить о налоге
Коллеги всех вас с наступающим Новым годом . Ответ Галине: Договор дарения между близкими, указывается стоимость что дарится- это факт. А дарение вообще безвозмездно. Maria- здесь вам предоставлен выбор как поступить. Удачи
Полностью поддерживаю Армена. Самый простой и правильный способ, на мой взгляд.
Галина, Все полученное по сделке является доходом, квартира это или машина в обмен на квартиру, или деньги. Открой НК и посмотри, что есть доход.
В решении суда не было доказано, что мена — это безвозмездная сделка и поэтому имущество, нажитое в браке на основании д-ра мены не подлежит разделу между супругами. Доказано было, что это имущество не подлежит разделу потому, что выменивалось на квартиру, приобретенную супругой, хоть и в браке, но являющуюся личной собственностью супруги, т.к. она была приобретена ею безвозмездно по договору в пользу третьего лица и являлась ее личной собственностью.
С точки зрения налогов разницы нет, с точки зрения организации сделки удобнее куплю-продажу.
Можно и меной, и через куплю-продажу. Это уж кому как удобнее работать. Лично мне кажется в данном случае более удобной мена.
Делайте мену с оценкой стоимости в миллион — самый правильный вариант.
Мария!
Что заключать — мену или куплю-продажу, зависит от воли сторон, у каждой из них есть свои особенности.
Если речь о надежности, то договор мены надежнее, т.к. в случае расторжения все вернется обратно и ничего не потеряете. Все договора защищены юридически Гражданским кодексом. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собственность, в нашем случае – квартиру, то есть каждая из сторон является одновременно и продавцом, и покупателем квартиры. Основным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а квартиру. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.).
Налоги: мена — равноценная.
Доход не получен — подоходный налог отсутствует.
А вот если бы в договоре мены фигурировала доплата, или была бы разница в оценках, то с разницы (доплаты) Вы заплатили бы 13%. Согл . ст 40 налоговая может проверять соответствие равноценности обмениваемого товара.
В договоре мены обязательно должна быть указана стоимость обоих квартир, т.к. цена является существенным условием договора и без ее указания договор является недействительным.
Галина, большое спасибо за Ваш совет. А можно ли будет оценить квартиру меньше кадастровой стоимости, которая будет принята в Москве и в Московском регионе с первого января 2014 года?
Уважаемые специалисты, большое спасибо Вам всем за Ваши профессиональные ответы. Мне очень важно мнение каждого из Вас.
Я слышала, что в Москве и в Московской области с 1 января 2014 года будет принят закон о обязательной кадастровой оценки недвижимости по стоимости почти приравненной к рыночной. Верна ли данная информация? Как Вы считаете, стоит ли из-за этого спешить со сделкой? И если все-таки мы не успеем, какие могут возникнуть трудности?
