Судебная практика по переустройству жилого помещения. Судебная практика по переустройству жилого помещения

Судебная практика по переустройству жилого помещения. Судебная практика по переустройству жилого помещения

Судебная практика по переустройству жилого помещения

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
    • Главная
    • Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
    • Суды удовлетворяют исковые требования собственников жилых помещений о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состояниии, если последними представлены следующие доказательства:

    • основные несущие конструкции: стены, перекрытия, прочие конструкции, внутриквартирные инженерные сети и сантехническое оборудование находятся в работоспособном состоянии;
    • выполненная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности;
    • выполненная перепланировка не нарушает санитарно-гигиенических требований;
    • выполненная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью проживающих в доме и иных граждан;
    • квартира пригодна для дальнейшей эксплуатациисанитарно-гигиенических требований;
    • строительно-монтажные работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
    • Даже в случае, если работы по перепланировке и переустройству уже проведены, следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании переоборудования квартиры. Напомним, что орган местного самоуправления не лишен полномочий согласовать уже произведенную перепланировку и переустройство.

      В случае получения письменного ответа об отказе в согласовании, следует обращаться в суд.

      Несколько примеров из судебной практики:

      1) Извлечение из решения Радужнинского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 07 сентября 2012 года по делу № 2-886/2012 об удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном и переустроенном состоянии.

      Были произведены следующие виды работ:

    • замена деревянных оконных блоков и балконного блока на металлопластиковые с тройным остеклением
    • частичный демонтаж перегородки с дверным блоком между туалетом и коридором;
    • демонтаж перегородки между туалетом и ванной с целью совмещения санузла;
    • закладка одного проема в санузле кирпичом;
    • разворот полотенцесушителя вдоль стены;
    • устройство перегородки с дверным блоком в санузле под углом;
    • демонтаж старых сантехнических приборов и установка новых сантехнических приборов;
    • обшивка стен квартиры гипсокартонном ГВЛ;
    • устройство подвесного потолка;
    • замена полового покрытия с устройством гидроизоляции и выравнивания поверхности пола.
    • 2) Извлечение из решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 июля 2012 года по делу № 2-1938/2012 , в соответствии с которым, исковые требования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном состоянии удовлетворены.

      Были произведены следующие виды работ по перепланировке:

    • демонтирована перегородка между туалетом и ванной комнатой;
    • заложен дверной проем в ванную;
    • в помещении санузла возведен экран из кирпича и выполнена новая конструкция пола;
    • произведено остекление балкона.
    • 3) Извлечение из решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 июля 2012 года по делу № 2-2282/12 г. — исковые требования нанимателем квартиры на условиях договора социального найма о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии удовлетворены.

      Были произведены следующие виды работ по перепланировке и переустройству жилого помещения:

    • разборка ненесущей перегородки между прихожей и жилой комнатой;
    • устройство новой перегородки из гипсокартона по металлическому каркасу;
    • устроен встроенный шкаф с раздвижными дверьми;
    • в ванной комнате демонтирован полотенцесушитель;
    • установлено остекление балкона;
    • выполнено утепление ограждающих конструкций балкона;
    • демонтировано окно с дверным проемом между балконом и жилой комнатой;
    • на площади балкона устроено вспомогательное помещение.
    • Вернуться к оглавлению обзора : Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика, в том числе:

      Судебная практика по незаконной перепланировке

      Согласно законодательству РФ, органы муниципальной власти вправе обратиться в суд с иском о восстановлении прежнего состояния квартиры в связи с выполнением незаконной перепланировки.

      Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

      +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

      Это быстро и БЕСПЛАТНО!

      Обязательство по восстановлению прежнего состояния жилья возлагается на собственника и в том случае, если незаконная перепланировка привела к увеличению площади квартиры.

      Судебная практика по незаконной перепланировке жилого помещения свидетельствует о том, что суды выступают против продажи жилья на публичных торгах вследствие незаконной перепланировки, если проведенный ремонт не нарушает права соседей, а также не приводит к разрушению дома.

      На основании ч.5 статьи 29 ЖК РФ, уполномоченное лицо, которое осуществляет согласование переустройства квартир с собственниками, имеет право:

    • подать иск в суд;
    • требовать признания проведенной перепланировки недействительной;
    • приведения квартиры в прежнее состояние.
    • На практике был случай, когда суд не удовлетворил требование истца на том основании, что истец не имел полномочий, о которых идет речь в статье 29 ЖК РФ.

      Переустройство жилья

      Перепланировка квартиры (статья 25 ЖК РФ) предполагает проведение ремонтных и строительных работ, в результате которых может быть:

    • изменена конструкция стен;
    • изменено местоположение дверных проемов.
    • Переустройство предполагает увеличение площади квартиры, в результате чего изменения должны быть закреплены в технических документах на квартиру.

      Порядок оформления

      Проводить переустройство жилья возможно только после согласования проекта с соответствующими инстанциями:

    • МЧС;
    • ЖЭК;
    • газовой службой;
    • санстанцией;
    • архитектурными организациями;
    • БТИ.
    • Оформление перепланировки может проводиться:

    • по эскизу – если изменения в квартире будут незначительными;
    • по проекту – если ремонт предполагает проведение сложных конструкций.

    В первую очередь необходимо подготовить необходимый пакет документов, а также заказать в проектной организации проект квартиры.

    Проект перепланировки является подтверждением того, что все проведенные работы проводятся на законных основаниях и не предполагает проведение запрещенных строительных работ.

    При заказе эскизного проекта, проверяется:

  • возможность проведения строительных работ;
  • техническое состояние квартиры.
  • По окончанию изыскательных работ сотрудники проектной организации выдадут техническое заключение о проведении перепланировки. После получения эскиза и технического заключения подготавливается проект, который необходимо согласовывать со многими инстанциями.

    При согласовании проведения переустройства квартиры, подготовленные документы сдаются в районный отдел архитектуры, после чего разрешение выдается в течение месяца.

    Теперь можно проводить переустройство, по окончанию которой необходимо пригласить сотрудника БТИ, который составит акт осмотра и выдаст новый технический паспорт на квартиру с внесенными изменениями в план квартиры.

    Если же переустройство было проведено без согласования в органах местного самоуправления, то в дальнейшем все равно придется узаконивать изменения в плане квартиры.

    Квартиру, в которой была проведена перепланировка, можно оставить в измененном состоянии, при условии, что данные изменения:

  • не нарушают права соседей;
  • безопасны для жителей дома.
  • Самовольное

    Если перепланировка была выполнена самовольно, и при этом были проведены запрещенные работы, узаконить такие изменения не получится, ведь никто из соответствующих инстанций не даст разрешения.

    В таком случае необходимо будет заново проводить ремонт, но уже с учетом всех правил и норм перепланировки.

    Рекомендуется сначала согласовывать все действия, быть уверенным в их законности, а затем уже выполнять все необходимые работы.

    Незаконное переустройство может быть выявлено в таком случае:

  • соседи жалуются на ремонт соседей, из-за постоянного шума;
  • при проверке квартиры управляющей компанией, в случае подачи уполномоченным органом о проведенной перепланировке;
  • собственник лично обратился в БТИ для заключения сделки по квартире.
  • Интересует ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения? Смотрите тут.

    Как узаконить?

    Самовольную перепланировку можно узаконить только в судебном порядке на основании статьи 29 ЖК РФ.

    Суд может удовлетворить требования о признании перепланировки, только в случае:

  • переустройство квартиры не нарушило права соседей;
  • отсутствуют негативные последствия, которые могли подвергнуть опасности жителей дома.
  • Для подачи документов в суд необходимо иметь два паспорта на квартиру:

  • один из них – это план квартиры, который был до перепланировки;
  • второй – паспорт, в котором будет стоять штамп «самовольная перепланировка», то есть отражать вид жилья на данный момент.
  • Техническую документацию подготавливает кадастровый инженер или же сотрудник БТИ. Второй же технический паспорт также можно получить у кадастрового инженера, к которому необходимо будет приложить заключение о состоянии несущих конструкций.

    Помимо этого, потребуется провести строительную экспертизу, которая подтвердит, что проведенное переустройство жилья не нарушило противопожарное состояние квартиры.

    Данное заключение можно получить в любой экспертной организации, которая имеет лицензию на проведение данные услуг.

    Обращение в суд

    Подавать иск об оспаривании перепланировки необходимо по месту нахождения ответчика либо имущества. Рассмотрение дела проводится в местных судах.

    Судебная практика по перепланировке жилого помещения показывает, что категория данных дел довольно часто рассматривается местными судами.

    Подать иск в суд может орган, который проводит согласование переустройства квартиры в отношении:

  • Владельца квартиры по вопросам продажи жилья на публичных торгах с последующей выплатой денег от продажи, с вычислением из этой суммы судебных расходов. Новый собственник обязан восстановить прежнее состояние квартиры.
  • Нанимателей, которые проживают в квартире на условиях социального найма, по вопросам расторжения договора, и возложение на владельца обязанности по восстановлению предыдущего состояния квартиры.
  • Вышеуказанные действия могут проводиться только после оповещения владельца или нанимателя о их обязанности по приведению квартиры в первоначальный вид.

    Исковое заявление будет рассмотрено в течение двух месяцев с момента подачи документов.

    Образец искового заявления о перепланировке квартиры можно скачать тут.

    Суд не может отказать в удовлетворении иска, если:

  • все строительные и ремонтные работы проведены согласно всем требованиям норм и стандартов;
  • экспертные заключения – положительные;
  • соседи и жители дома не возражают против проведенных изменений.
  • На основании решения суда можно вносить изменения в техническую документацию на квартиру.

    Решение

    Если предоставленные суду доказательства подтверждают соблюдение всех правил и норм при перепланировке, суд примет решение о разрешении сохранить квартиру в текущем состоянии.

    После того, как решение вступит в законную силу, можно обращаться в БТИ для получения нового технического паспорта.

    Если же суд не удовлетворил требования истца, то необходимо восстановить прежний вид квартиры. Также решение суда можно оспорить в апелляционном суде.

    Судебная практика по перепланировке жилого помещения

    Для проведения перепланировки следует получить согласие от всех владельцев жилого дома, если при перепланировке будет затронута часть дома.

    Если же согласие не будет получено, суд откажет в удовлетворении иска.

    Рассмотрим случай судебной практики по перепланировке:

    • гражданин Ч. подал иск в суд с требованием сохранить квартиру в переустроенном виде;
    • при проведении перепланировки владелец изменил вентиляционные выходы, а также соединил балкон с жилой комнатой, вследствие чего пришлось разобрать внутреннюю стену дома;
    • истец обосновывал свои требования тем, что квартира находится на мансардном этаже и не предполагала систему вентиляции, а так как Ч. болеет астмой, ему самостоятельно пришлось провести данные изменения, предварительно согласовав все действия с организацией, которая обслуживает дом.
    • Суд отказал в удовлетворении требований Ч., основываясь на том, что данные изменения предполагали затрагивание кровли дома, которая является общим имуществом всех владельцев в данном доме.

      Это означает, что данные действия согласно статье 36 ЖК РФ должны были проводиться только после получения их согласия.

      В таком случае данная перепланировка не может быть узаконена на основании решения суда.

      Незаконной

      Если перепланировка была проведена самовольно, но без нарушения требований законодательства по перепланировке, то узаконить изменения возможно.

      Это будет сделать сложнее, ведь потребуется еще техническое заключение, которое стоит около 20 тысяч рублей. Данный документ необходим согласно п.18 Приложения 1 Постановления Правительства №50 от 25.10.2011.

      К тому же, продать квартиру с незаконной перепланировкой довольно сложно. В этом случае ответственность по узакониванию перейдет на нового владельца, а также уплата штрафа.

      Лучше конечно, если никто из соответствующих инстанций не знает о проведенных изменениях квартиры, так легче вернуть прежний вид жилья, если она была выполнена с нарушениями. Это сэкономит средства, платить штраф не придется.

      Где получить техническое заключение по перепланировке? Читайте здесь.

      Интересует стоимость перепланировки балкона в комнату? Полезная информация в этой статье.

      Ответственность

      За проведение самовольного переустройства, владельцу придется на основании статьи 7.21 КоАП РФ оплатить штраф в размере 2 – 2,5 тыс. руб.

      Кроме этого, одной из мер ответственности является восстановление исходного состояния квартиры на основании предписания инспектора жилищной инспекции.

      Штраф

      КоАП РФ устанавливает наложение штрафа на лиц за проведение незаконной перепланировки квартиры.

      При невыполнении обязательства по восстановлению вида квартиры до перепланировки, сумма штрафа может быть значительно выше.

      Если же все предписания жилищной инспекции не будут выполнены, дело может быть решено в судебном порядке.

      На видео судебный процесс по незаконному переустройству

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
    • Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

      1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
      2. Позвоните на горячую линию:
        • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
        • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
        • Регионы — 8 (800) 222-69-48

      ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

      Делай что хочешь, но с разрешения!Переустройство и перепланировка жилых помещений: анализ судебной практики

      Автор: Алексей Русин

      Алексей Русин , юрисконсульт ООО «Мелт»

      Огромное количество российских граждан на современном этапе живут в многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию много лет назад, либо в жилых домах, построенных собственными руками во времена, когда документация на строительство дома не испрашивалась. Следовательно, по техническим характеристикам данное жилье не соответствует стандартам современных жилых помещений. Данное обстоятельство обуславливает закономерное желание обладателей жилых помещений осуществлять переустройство и перепланировку жилья с целью увеличения жилой площади, повышения его комфортабельности, благоустроенности и т. д.
      Также необходимо отметить, что, какая бы ни была удачная планировка в новой квартире (в недавно построенном многоквартирном доме), новому обладателю жилого помещения всегда хочется привнести в нее что-то свое. Новый обладатель жилого помещения зачастую считает, что внутри своей квартиры он может делать все, что хочет, ни у кого не спрашивая.

      Однако необходимо отметить тот факт, что без разрешения можно делать лишь косметический ремонт. А переустройство или перепланировку нельзя производить по собственному желанию, не предупредив при этом власти города.

      В статье 25 ЖК РФ даны определения данных понятий, а именно:

      1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

      2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

      Проведение указанных видов работ требует обязательного внесения изменений в технический паспорт жилого помещения как при переустройстве, так и при перепланировке.

      Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении помещения в состав жилищного фонда. Порядок оформления технического паспорта определен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 04.08.1998 № 37).

      В данной статье мы хотим рассмотреть и проанализировать судебную практику, существующую на сегодняшний день, по одной из актуальных жилищных проблем на современном этапе, связанной с правовой регламентацией отношений переустройства и перепланировки жилых помещений, а также последствий несоблюдения правовых предписаний. Рассмотрим конкретные судебные дела.

      Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения законный обладатель данного помещения или уполномоченное им лицо обязано представить в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, документы, указанные в пп. 1–6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

      Показательным по данной позиции является следующее дело. Так, гражданин А. М. Кирьяка обратился в суд общей юрисдикции с иском к гражданке О. М. Удиной, ТСЖ и просил обязать гр. О. М. Удину привести инженерные теплоснабжающие сети квартиры , расположенной по адресу , в прежнее состояние в течение 1 месяца, а ТСЖ просил обязать отменить решения, разрешающие гр. О. М. Удиной произвести самовольное переустройство инженерных теплоснабжающих сетей в указанной квартире.

      Суть дела: на основании разрешения руководства правления ТСЖ О. М. Удина произвела самовольное переустройство инженерных теплоснабжающих сетей в указанной квартире путем отделения от общедомовой системы отопления и установки в квартире индивидуальной газовой отопительной системы.

      В обоснование своих требований гр. А. М. Кирьяка указал, что в соответствии с положениями гл. 4 ЖК РФ самовольное без соответствующего согласования переустройство инженерных сетей не допускается. О. М. Удина соответствующего и надлежащего разрешения на переустройство инженерных теплоснабжающих сетей квартиры не получила. ТСЖ незаконно дало разрешение О. М. Удиной произвести переустройство инженерных теплоснабжающих сетей квартиры.

      Судебная коллегия, направляя дело на новое рассмотрение, исходила из следующего, что ответчицей О. М. Удиной не представлено суду доказательств того, что на установку в ее квартире газового котла получено разрешение соответствующих служб — газового хозяйства, пожарного надзора. В материалах дела отсутствует одобренный органом, осуществляющим согласование, проект проведенного в квартире ответчицы переоборудования инженерных теплоснабжающих сетей и установки газового отопительного оборудования (кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 3 мая 2012 г. № 33-6478/2012).

      С данными выводами судебной коллегии следует согласиться полностью, так как переоборудование квартир без соответствующих согласований может привести к нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, а также ухудшить условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, что не допускается по действующему законодательству.

      В некоторых случаях вместо самовольной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения имеет место создание нового объекта жилой недвижимости (самовольная постройка).

      Рассмотрим гражданское дело, в котором гражданин А. С. Осман пытался через суд признать права собственности на самовольную пристройку (выдавая за самовольную перепланировку) в силу отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, либо если это не создает угрозу их жизни или здоровью.
      Так, гр. А. С. Осман обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил сохранить жилое помещение в переустроенном, перепланированном состоянии.
      Суть дела: своими силами и за свой счет гр. Осман в принадлежащей ему квартире осуществил следующие работы, а именно: демонтировал существующие деревянные перегородки и устроил с переносом новые перегородки из газобетона, устроил пристройку с отдельным входом с улицы, разместив в ней ванную, прихожую, входной тамбур, устроил внутренние инженерные сети квартиры.

      В обоснование своих требований гр. А. С. Осман указал, что выполненные изменения помещения являются переустройством и перепланировкой жилого помещения с изменением границ согласно пп. 1, 2 ст. 25 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ. Также с момента завершения работ по переустройству и перепланировке квартиры прошло более 6 лет. Факты обращения каких-либо заинтересованных лиц в соответствующие органы с жалобами на нарушения их законных прав и на возникшую угрозу их жизни и здоровью, вызванные указанными переустройством и перепланировкой его квартиры, места не имели. Замечаний к нему также никто не предъявлял.

      Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего: устройство пристройки и отдельного входа с техническими решениями находится за пределами использования квартиры, находящейся в собственности истца, в данном случае имеет место не перепланировка и переустройство, предполагаемое право на которое возможно в пределах жилой площади, находящейся в собственности у истца, а создание нового объекта недвижимости — квартиры, которое связано с нарушением первоначального проекта жилого дома как градостроительного сооружения (определение Ленинградского областного суда от 23 ноября 2011 г. № 33-5727/2011).

      C данными выводами суда следует согласиться, так как в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В данном случае А. С. Осман нарушил пределы использования жилой площади и создал функционально самостоятельный объект, имеющий самостоятельную ценность.

      Если собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, не привел такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование, то суд по иску данного органа принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

      Так, Администрация Центрального района Санкт-Петербурга обратилась в суд с исками к Г., Б., П.И., которые являются собственниками квартир дома, находящегося по адресу , о принудительном изъятии жилых помещений и об их продаже с публичных торгов с выплатой ответчикам вырученных от продажи денежных средств за вычетом расходов на исполнение решения суда и с возложением на нового собственника обязанности по приведению жилых помещений в прежнее состояние.

      Суть дела: своими силами ответчики реконструировали в границах своих квартир мансарду без согласования проектной документации и разрешения на производство работ, с изменением конька кровли, конфигурации и отметок ограждающих конструкций мансарды, при самовольной перепланировке указанных жилых помещений на брандмауэрной стороне на уровне мансардного этажа выполнены два дверных проема с металлопластиковым заполнением и металлическими балконами.

      Собственникам квартир было выдано предписание о прекращении самовольных работ и о приведении жилых помещений в прежнее состояние, которое ими не было исполнено.

      В обоснование своих требований Администрация указывает следующее: при внешнем осмотре (со стороны фасадов) соответствующим актом зафиксирован факт произведенной реконструкции существовавшей мансарды (в границах квартир и ) с изменением отметки конька кровли, конфигурации и отметок ограждающих конструкций мансарды без согласования и получения разрешения на производство работ. Сведения о датах начала и окончания произведенных работ, а также о том, кто их выполнял, начальник домоуправления ТУ-24 Р. сообщить не смогла. Доступ в квартиры, собственниками которых являются Б., П.И. и Г., обеспечен не был. В дальнейшем собственникам указанных квартир были направлены предписания о приостановлении самовольных работ и выполнении мероприятий по демонтажу самовольной надстройки здания в границах квартир и восстановлению мансарды по проекту. Актом проверки исполнения предписания зафиксировано, что собственниками данных квартир предписание не выполнено.

      Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из следующего: ответчиками Г., Б., П.И. не оспаривается такая перепланировка, как и факт отсутствия ее согласования в установленном порядке, а также невыполнение последними в установленный срок требований органа, осуществляющего согласование, — Администрации Центрального района — о приведении жилых помещений и нарушенных конструкций жилого дома в первоначальное состояние (определение Санкт-Петербургского городского суда от 30 марта 2011 г. № 33-3370/2011).

      С данными выводами суда следует согласиться, так как в соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, означенный в ч. 3 указанной статьи, в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 указанной статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения.

      Самовольную перепланировку/переустройство удалось узаконить посредством суда в силу наличия положительных решений компетентных органов.

      Показательным по данной позиции является следующее дело. Так, Б. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам — Управе ЦАО города Тюмени, Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени, о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии и признании права пользования на указанную квартиру.

      Суть дела: истица с целью улучшения жилищных условий в квартире самовольно произвела перепланировку и переустройство, а именно увеличила площадь кухни за счет площади ванной (разобраны старые перегородки, установлены новые перегородки), разобрана перегородка между ванной и туалетом, площадь санузла увеличена за счет части площади коридора и части площади кухни (разобраны перегородки), перенесены сантехприборы (ванна, раковина), между кухней и жилой комнатой пробит арочный проем, разобрана часть перегородки между жилой комнатой и коридором, заложен дверной проем между жилой комнатой и коридором, между жилыми комнатами разобрана часть перегородки, помещение используется в качестве гостиной. В результате перепланировок и переустройства квартира стала двухкомнатной вместо трехкомнатной.

      В обоснование заявленных требований истица указывает, что произведенные изменения не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью и могут быть сохранены. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении искового заявления. Истица, не согласившись с решением суда первой инстанции, подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и удовлетворить исковые требования.

      Удовлетворяя апелляционную жалобу и принимая новое решение, суд, исходил из того, что в дело было представлено заключение ЗАО «Проектировщик», из которого следует, что в результате перепланировок несущая способность конструктивных элементов не нарушена. Несущие строительные конструкции находятся в работоспособном состоянии, обеспечивающем надежность и пространственную устойчивость здания, при этом прочность, устойчивость и долговечность элементов перепланированной квартиры соответствуют существующим нормативным требованиям. Планировочное решение квартиры после перепланировки соответствует нормам СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», ФЗ от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Данной перепланировкой квартиры не нарушаются права и законные интересы жильцов и соседей, а также не создается угроза их жизни и здоровью. Квартира может быть оставлена в перепланированном состоянии.

      Также в деле имеется экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тюменской области» о том, что произведенная перепланировка соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
      Кроме того, в материалах дела имеется проект перепланировки квартиры, составленный архитектором С., имеющей лицензию. Указанный проект согласован Департаментом градостроительной политики Администрации г. Тюмени (апелляционное определение Тюменского областного суда от 14 мая 2012 г. по делу № 33-1846/2012).

      В данном случае истица реализовала свое право, предусмотренное в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, доказав отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан, а также нарушений их прав и интересов.

      В случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства владельцу квартиры последует отказ в согласовании проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

      Показательным по данному вопросу является следующее гражданское дело. Так, С. Н. Калмыкова обратилась в суд с заявлением о признании действий Мосжилинспекции по отказу в перепланировке и переустройстве квартиры № по адресу незаконными, признании перепланировки соответствующей действующему законодательству.

      Суть дела: С. Н. Калмыкова обратилась в Мосжилинспекцию ВАО г. Москвы с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры. Проектом предусмотрено устройство кухни на части площади жилой комнаты. 08.10.2009 г. был получен отказ в согласовании переустройства и перепланировки от 07.10.2009 г. на основании п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

      В обоснование заявленных требований С. Н. Калмыкова пояснила, что в соответствии с п. 2.6 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78), правила которого распространяются и обязательны для проектирования жилых помещений, допускается размещение кухонь над жилыми комнатами.

      Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47), в соответствии с п. 24 которого размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях. В связи с чем не могут быть приняты во внимание ссылки С. Н. Калмыковой на СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» (определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 ноября 2010 г. № 33-33845).

      С данными выводами суда следует согласиться полностью, так как Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 обладает большей юридической силой и было принято позднее во исполнение положений ст. 15 ЖК РФ, также СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» в момент рассмотрения спора фактически прекратил действие в связи с изданием СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

      При проведении перепланировки и переустройства должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если переустройство и перепланировка жилого помещения затрагивает часть жилого дома, которая относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в противном случае суд откажет в удовлетворении требования о сохранении помещения в переустроенном состоянии.

      Рассмотрим следующее гражданское дело. Так, Ч. обратился в суд с иском к Администрации Василеостровского района Санкт-Петербурга о сохранении помещения в переустроенном состоянии.

      Суть дела: силами Ч. на кровле дома были осуществлены работы по устройству вентиляционных выходов и ремонту кровельных элементов; по объединению существующей лоджии с помещением комнаты, для чего была разобрана внутренняя кирпичная стена дома; по устройству надстройки на кровле с выходом из плоскости кровли; переустройству инженерных сетей, в результате которого на фасаде здания были размещены системы кондиционирования воздуха; переустройству канализационных стояков с выносом аэраторов на кровлю под оконные проемы.

      В обоснование заявленных требований Ч. пояснил, что его квартира находится в мансардном этаже дома и не была оборудована системой вентиляции, которая бы обеспечивала Ч., страдающему бронхиальной астмой, достаточный приток свежего воздуха, в связи с чем Ч. вынужден был самостоятельно оборудовать квартиру системой вентиляции, заключив предварительно договор с ООО «Климат-СПб» на разработку проекта вентиляции и согласовав указанный проект с ООО «АльПромСервис», осуществляющим обслуживание кровли жилого дома, в котором находится квартира Ч.

      Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что произведенные Ч. переустройство и перепланировка принадлежащего ему жилого помещения затрагивают в том числе кровлю жилого дома, которая относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, а потому, в силу положений ст. 36 ЖК РФ, могли быть произведены только с согласия иных участников общей долевой собственности многоквартирного дома, в связи с чем осуществленные Ч. действия по переустройству принадлежащего ему жилого помещения не могут быть узаконены в судебном порядке до получения согласия членов ТСЖ (определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.05.2012 № 33-6378).

      С данными выводами суда следует согласиться, так как чердаки и крыши (кровля) являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома.

      Несмотря на то, что в результате произведенной перепланировки/переустройства ванная стала располагаться над кухней квартиры ниже в нарушение п. 9.22 Свода правил СП54.13330.2011 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденных приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. № 778, суд сохранил жилое помещение в перепланированном/переустроенном состоянии.
      Так, М. Л. обратилась в суд с иском к ответчикам Администрации ГО «Город Калининград», Администрации Московского района ГО «Город Калининград» о сохранении жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии.

      Суть дела: с целью улучшения условий проживания М. Л. произвела перепланировку, переустройство, а именно разобрала шлакобетонные ненесущие перегородки между совмещенным санузлом, прихожей и кухней, в результате чего образован совмещенный санузел; разобрала ненесущие перегородки между кухней и прихожей, в результате чего образована кухня-столовая; устроив новые перегородки, ограждающие санузел, переустановив в помещении кухни-столовой газовую плиту, раковину, с подключением разводящих внутриквартирных трубопроводов водопровода, канализации к существующим стоякам; установив современное кухонное и сантехническое оборудование; переустановив в помещении санузла ванну, унитаз и умывальник. После перепланировки, переустройства квартира состоит из санузла, кухни-столовой, жилых комнат. Поскольку Администрация Московского района ГО «Город Калининград» отказывается принять и согласовать произведенную перепланировку, переустройство, М. Л. просит сохранить квартиру в переустроенном, перепланированном состоянии. Решением суда первой инстанции иск М. Л. удовлетворен.

      В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, основываясь на следующем: перепланировка, переустройство квартиры являются самовольными, выполненные работы не соответствуют требованиям п. 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденным постановлением Госстроя России от 23.06.2003 г. № 109, согласно которым не допускается размещение уборной и ванной непосредственно над жилыми комнатами и кухней.
      Суд, отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы и оставляя в силе решения суда первой инстанции, руководствовался тем, что перегородка между санузлом и кухней в указанной выше квартире в результате произведенной истицей перепланировки, переустройства перенесена, площадь помещения ванной увеличена за счет помещения кухни, однако сантехническое оборудование в санузле установлено, как и раньше, вдоль существующей кирпичной стены, система внутриквартирного водоснабжения и водоотведения находится в исправном состоянии, точки подключения к существующим стоякам сохранены без изменения их диаметра, также суд принял во внимание, что в остальном перепланировка, переустройство произведены в соответствии со строительными нормами и правилами, в полном объеме отвечают требованиям противопожарных и санитарных норм, не нарушают права третьих лиц, о чем имеются соответствующие заключения (апелляционное определение Калининградского областного суда от 23 мая 2012 г. по делу № 33-1994/2012г.).

      В конце данной статьи для проницательного читателя мы хотели бы сделать определенные выводы.

      Владельцы жилых помещений, проводя перепланировку или переустройство, в некоторых случаях не знают, что существует определенный порядок, при котором необходимо производить определенные согласования на проведение перепланировки или переустройства жилого помещения. При этом руководствуются принципом «в своей квартире что хочу, то и делаю»!

      А в некоторых случаях, заведомо зная о незаконности перепланировки без согласований, тем не менее намеренно проводят перепланировку, а затем пытаются узаконить в судебном порядке и оставить жилое помещение в переустроенном состоянии.

      В обоих случаях данные беспечные действия граждан могут привести к созданию угрозы для жизни и здоровья своих соседей. Из проведенного анализа можно сделать обоснованный вывод о необходимости ужесточения ответственности за незаконную перепланировку и (или) переустройство.

      Список литературы, использованной автором при подготовке статьи:

      Энциклопедия судебной практики. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения (Ст. 25 ЖК)

      Энциклопедия судебной практики
      Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
      (Ст. 25 ЖК)

      1. Общие вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения

      1.1. Под переустройством и перепланировкой понимаются работы, производимые внутри жилого помещения

      По смыслу содержащихся в ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения.

      Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, то есть по смыслу содержащихся в ст. 25 ЖК РФ норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения.

      По смыслу содержащихся в ст. 25 ЖК РФ норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения.

      Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются не Жилищным кодексом РФ, а градостроительным законодательством.

      По смыслу содержащихся в ст. 25 ЖК РФ норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения. Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются градостроительным законодательством.

      Согласно ст. ст. 25, 26 ЖК РФ под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения. Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются уже не жилищным, а градостроительным законодательством.

      По смыслу содержащихся в ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения. Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются уже не Жилищным кодексом РФ, а градостроительным законодательством.

      По смыслу [в т.ч. ст. 25 ЖК РФ] под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения. Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются уже не жилищным, а градостроительным законодательством.

      1.2. Если производимые преобразования не затрагивают сведения, подлежащие внесению в технический паспорт помещения, выполненные работы не являются переустройством жилого помещения

      Судом неправильно применены нормы ст. ст. 25-26 ЖК РФ, согласно которым переустройство жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, если замена инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Между тем замена внутриквартирных инженерных сетей и оборудования системы теплоснабжения не требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, что исключает необходимость проведения работ по замене внутриквартирных радиаторов системы теплоснабжения по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

      Установка кондиционера не является переустройством и перепланировкой, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов, поскольку не влечет за собой внесение изменений в технических паспорт на квартиру.

      1.3. Положения ст. 25 ЖК РФ не подлежат применению по аналогии к нежилым помещениям

      Обращаясь в арбитражный суд с настоящим с иском, предприниматель в обоснование своих требований ссылался на то обстоятельство, что произведенная реконструкция павильона не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозы их жизни, а также не оказывает влияние на конструктивные особенности объекта. При этом истец исходил из статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 25, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

      Давая оценку имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о самовольном характере произведенной реконструкции данного объекта и необходимости применения в данном случае положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

      Судом апелляционной инстанции верно отклонены доводы предпринимателя о необходимости применения статей 25, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку нормы перечисленных статей регулируют отношения, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений, к которым упомянутый объект никогда не относился.

      Применение в данном случае аналогии закона не представляется возможным по указанной причине.

      1.4. Перепланировка и переустройство жилого помещения не влекут изменения его вида и функционального назначения

      Из анализа названных норм [в т.ч. ст. 25 ЖК РФ] следует, что проводимые перепланировка и переустройство жилого помещения не должны влечь изменение вида помещения, его функционального назначения.

      1.5. Перепланировка жилого помещения не влечет возникновения нового объекта недвижимости

      Как правильно указывается судом, в результате действий истцов произошли не просто перепланировка и переустройство жилого помещения, которые фактически прекратили свое существование и образовалось пять отдельных однокомнатных квартир, а реконструкция многоквартирного жилого дома, так как работы по изменению количества квартир в жилом доме относятся к реконструкции дома в целом.

      При этом жилищным законодательством предусмотрена возможность перепланировки и переустройства существующего жилого помещения, но не создания на его основе нескольких самостоятельных жилых помещений.

      1.6. В ходе переустройства и перепланировки жилого помещения его общая площадь не может быть увеличена

      Исходя из смысла [ст. 25 ЖК РФ] переустройство и перепланировка жилого помещения заключаются в изменении внутренних коммуникаций жилого помещения либо в изменении его конфигурации в пределах жилого помещения, находящегося в собственности либо пользовании граждан, при этом общая площадь жилого помещения увеличена быть не может.

      1.7. Переустройство и перепланировка жилого помещения допускаются при их соответствии строительным, санитарным и иным требованиям и при отсутствии нарушения прав и законных интересов других лиц

      Жилое помещение может быть перепланировано и переустроено при условии отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц, а также их соответствия строительным, санитарным и иным требованиям.

      1.8. Помещение в результате переустройства и (или) перепланировки должно сохранить статус жилого

      Согласно статей 25 и 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения предполагаются только при условии сохранения статуса жилого помещения как жилого, что в данном случае места не имеет.

      1.9. Если изменения претерпел объект, не завершенный строительством, произведенные работы не могут рассматриваться как перепланировка

      Согласно исследовательской части экспертного заключения на момент передачи объекта незавершенного строительством в нем имелось два надземных и один подземный этажи, из санитарно- и электротехнических устройств только электроосвещение. В ходе строительных работ были осуществлены разводка труб, подключение АГВ, установлены входные и межкомнатные двери, стеклопакеты, стены обшиты ГВЛ, оклеены обоями, на потолках устроены многоуровневые и одноуровневые потолки. На полу санузлов и на кухне уложена керамическая плитка с устройством теплого пола, установлена деревянная лестница на мансардный этаж, отмостка крыльца. Наличие видимых дефектов не установлено, техническое состояние конструктивных элементов оценено как «хорошее», повреждений и деформации нет, имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивных элементов. По мнению экспертов, речи о незаконной перепланировке в данном случае быть не может, поскольку изменения претерпел объект незавершенный строительством, то есть на момент передачи объекта его ввода в эксплуатацию еще не произошло.

      1.10. Переустройство (перепланировка) жилого помещения без соответствующего разрешения путем возведения самовольной пристройки к многоквартирному жилому дому не является строительством самостоятельного жилого помещения

      Судебная коллегия считает, что согласно положениям постановления [Правительства Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 10.10.2006 N 237-п] представление субсидии за счет субвенций из федерального бюджета отдельным категориям граждан на территории Ханты-Мансийского автономного округа — Югры для приобретения жилых помещений в собственность возможна при условии, что гражданином затрачены свои или заемные денежные средства на приобретение или строительство жилого помещения, тогда как осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения без советующего разрешения путем возведения самовольного пристроя к многоквартирному жилому дому по своей сути строительством самостоятельного жилого помещения не является.

      1.11. Термин «переоборудование», являющийся синонимом «переустройства», в ЖК РФ отсутствует

      Жилищный кодекс не является единственным нормативным актом, который формулирует данные понятия [переустройство и перепланировка жилого помещения]. Детализация понятий «переустройство» и «перепланировка» изложена в подзаконном нормативном акте — постановлении Госстроя России от 27.09.2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», который наряду с понятиями «переустройство» и «перепланировка» использует термин «переоборудование». Данное понятие не фигурирует в ЖК РФ, а в указанном постановлении используется в качестве синонима термина «переустройство».

      1.12. «Переустройство и перепланировка», «строительство» и «реконструкция» не являются тождественными понятиями и не подпадают под одинаковый правовой режим

      Градостроительный кодекс РФ в пунктах 13-14 статьи 1 определил понятия строительства и реконструкции, указав, что строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

      В соответствии с нормами ст. 25 ЖК РФ переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; под перепланировкой в свою очередь, понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

      Таким образом, понятия «переустройство и перепланировка», «строительство» и «реконструкция» не являются тождественными, не подпадают под одинаковый правовой режим.

      1.13. Самовольная перепланировка жилых помещений не влечет прекращения права собственности на недвижимость и не должна препятствовать обороту объекта

      При разрешении требований суд исходил из того, что в данном случае положения ст. 222 ГК РФ не могут применяться по аналогии ввиду следующего: если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой, если же объект претерпел только архитектурно-строительные изменения, право собственности на него не прекращается даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ и его нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника права на него, т.к. самовольные строительные работы, в т.ч. переоборудование и перепланировка жилых помещений, не влекут прекращения права собственности на недвижимость и сами по себе не должны препятствовать обороту объекта (заключению сделок и государственной регистрации).

      1.14. Согласия собственников помещений многоквартирного дома при проведении перепланировки и переустройства жилых помещений по общему правилу не требуется

      При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

      При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

      При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

      При проведении перепланировки и переустройства жилых (нежилых) помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и изменение конфигурации земельного участка отведенного под многоквартирный дом, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

      При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласие собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

      1.15. Уменьшение жилой площади квартиры при проведении перепланировки допускается в случае, если это не приведет к отнесению проживающих в данной квартире к категории лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий

      Поскольку прямого запрета на уменьшение размера жилой площади при проведении перепланировки законодательством РФ не установлено, доказательства ухудшения условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры в результате перепланировки администрацией не представлено, общая площадь квартиры по проекту перепланировки не меняется, уменьшение жилой площади квартиры не приведет к отнесению проживающих в данной квартире к категории лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, судебная коллегия, как и суд первой инстанции, отклоняет утверждение администрации о противоречии проекта перепланировки квартиры постановлению Госстроя от 27.09.2003 N 170.

      1.16. Переустройство и перепланировка аварийного жилья законодательством не регулируется

      Вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регулируются положениями статей 25-28 Жилищного Кодекса Российской Федерации, статьёй 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, исходя из анализа которых данные нормы распространяются на жилые помещения, которые пригодны для проживания и не создают угрозу жизни и здоровью людей.

      В данном же случае переустройство и перепланировка произведены по истечении более трёх лет после признания многоквартирного жилого дома непригодным для дальнейшего в нём проживания.

      Переустройство и перепланировка аварийного жилья законом не регулируется.

      Являются необоснованными доводы жалобы о том, что закон не содержит запрета на переустройство и перепланировку жилого дома, признанного аварийным.

      1.17. Собственники и владельцы помещений в многоквартирном доме вправе обращаться в суд за защитой своих прав, нарушенных при перепланировке и (или) переустройстве жилого помещения, в порядке ст. 304 ГК РФ

      Исходя из системного толкования ст. ст. 25, 26, 29 ЖК РФ, ГБУ г. Москвы не является органом исполнительной власти г. Москвы, уполномоченным на осуществление регионального государственного жилищного надзора. Между тем, положения указанных норм права, устанавливающие специальный механизм публично-правового контроля за соблюдением порядка перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, не исключают возможности использования собственниками помещений в многоквартирном доме или объединениями собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников гражданско-правовых способов защиты, в частности способа, предусмотренного ст. 304 ГК РФ.

      При таких обстоятельствах следует прийти к выводу о том, что вышеуказанные нормы жилищного права не содержат запрета на обращение в суд собственников помещений в многоквартирном доме, владельцев помещений, не являющихся собственниками, за защитой своих прав в порядке ст. 304 ГК РФ.

      1.18. Решение вопроса о том, являются ли выполненные работы работами по перепланировке или работами по реконструкции помещения, относится к исключительной компетенции суда

      Вопрос о том, какие конкретно строительные работы были произведены на объекте и какие произошли изменения в объекте в результате выполненных работ, является вопросом, который требует специальных познаний в области строительства и потому может быть поставлен перед экспертами.

      В то же время понятия «реконструкция» и «перепланировка» являются правовыми понятиями, определение этих понятий содержится в нормах права (соответственно п. 14 ст. 1 ГрК РФ и ст. 25 ЖК РФ). Поэтому вопрос о том, являются ли выполненные на спорном объекте работы работами по перепланировке или работами по реконструкции представляет собой правовую оценку характера выполненных работ, в связи с чем этот вопрос относится к вопросам права.

      По вопросам права экспертиза не назначается. Разрешение вопросов права относится к исключительной компетенции суда, рассматривающего дело. Поэтому содержащиеся в экспертном заключении выводы о том, что проведенные на спорном объекте работы относятся к работам по перепланировке, не могут служить доказательством того, что на этом объекте была осуществлена перепланировка, а не реконструкция.

      Суд первой инстанции, установив, какие конкретно работы были произведены в принадлежащем ответчице помещении и какие изменения помещения эти работы повлекли, должен был дать самостоятельную правовую оценку осуществленным работам на предмет того, являются ли эти работы перепланировкой помещений или реконструкцией.

      2. Действия, признаваемые переустройством, перепланировкой жилого помещения

      2.1. Действия по отключению квартиры от центральной системы отопления многоквартирного дома являются переустройством жилого помещения

      В силу положений действующего жилищного законодательства (часть 2 статьи 25, части 1, 5, 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации) демонтаж системы центрального теплоснабжения является переустройством жилого помещения и может быть произведен с соблюдением установленного законом разрешительного порядка по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

      Демонтаж приборов отопления, произведенный в квартире истицы, является в силу ст. 25 ЖК РФ переустройством жилого помещения. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме не вправе самостоятельно осуществлять отключение квартиры от инженерных систем, обслуживающих жилой дом.

      Судом правильно установлено, что установка в жилом помещении индивидуального отопительного оборудовании и отсоединения от общей системы отопления многоквартирного жилого дома в силу положений статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации является переустройством квартиры, поэтому истец обязан согласовать данное переустройство с органом местного самоуправления, теплоснабжающей организацией и со всеми собственниками МКД.

      Действия по отключению жилого помещения от центральной системы отопления многоквартирного дома представляют собой замену и перенос инженерных сетей и оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт, и охватываются понятием переустройства (ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

      2.2. Изменение системы водоснабжения является переустройством жилого помещения

      В соответствии со ст. ст. 25 и 26 ЖК РФ действия по замене и изменению системы водоснабжения относятся к переустройству жилого помещения. Такие действия должны производиться по согласованию с органом местного самоуправления.

      Суд первой инстанции правильно принял во внимание то, что жилой дом при сдаче в эксплуатацию имеет подключение ко всем инженерным сетям, системам водоснабжения и отопления и др., и отключение горячего водоснабжения (отсоединение труб горячего водоснабжения) является переустройством и требует внесения изменения в технический паспорт помещения.

      Истцом не представлено документов о том, что работы по отключению горячего водоснабжения не являются переустройством, в связи с чем ответчик правомерно отказал истцу в отключении горячего водоснабжения, соблюдая при этом права и законные интересы граждан, проживающих в многоквартирном доме.

      2.3. Установка кондиционера относится в переустройству жилого помещения

      В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1). Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2). Установка кондиционера относится к переустройству (переоборудованию) жилого помещения и может проводиться в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ.

      Внимание

      Ниже (п. 3.1) имеются судебные решения, противоречащие приведенному подходу.

      2.4. Демонтаж кирпичной перегородки, являющейся границей смежных квартир, если это не затрагивает другие помещения многоквартирного дома, является перепланировкой

      Кирпичная перегородка являлась границей смежных квартир, и ее демонтаж не затронул другие помещения многоквартирного дома, относящихся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, получения согласия собственников помещений многоквартирного дома в данном случае не требовалось. Сведения о выполненных работах занесены в технические паспорта указанных жилых помещений. Данный вид работ не является реконструкцией, так как многоквартирный дом своего назначения не изменил, объем здания, технические характеристики остались прежними.

      Учитывая, что проведенные работы не являются реконструкцией, виды работ по перепланировке помещения не противоречат требованиям действующего законодательства, не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц, исковые требования истцов о сохранении жилых помещений в перепланированном и переустроенном состоянии подлежат удовлетворению.

      Произведенные истцами перепланировка и переустройство квартир для эксплуатации жилого помещения и несущей способности конструкций, инженерных коммуникаций подъезда этого дома угрозы не представляют.

      2.5. Частичная разборка несущей стены многоквартирного дома признается реконструкцией жилого помещения

      Частичная разборка несущей стены многоквартирного дома вопреки доводам жалобы подпадает под понятие реконструкции.

      2.6. Любые переносы, сносы, установка стен признаются перепланировкой жилого помещения

      Любые переносы, сносы, установка стен рассматриваются как перепланировка и подлежат согласованию, так как все перегородки в квартирах отражены в технических паспортах на них.

      Ниже (п. 3.2) имеются судебные решения, противоречащие приведенному подходу.

      3. Действия, не являющиеся переустройством, перепланировкой жилого помещения

      3.1. Установка кондиционера не относится к переустройству жилого помещения

      Опровергая довод истца о том, что ответчик при установке кондиционера должен был получить соответствующее разрешение, суд исходил из того, что установка кондиционера не относится к переустройству, реконструкции, перепланировке жилого помещения, требующего разрешения органов местного самоуправления.

      Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что в силу положений ст. 25 ЖК РФ, ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ, установка кондиционеров не является ни перепланировкой, ни реконструкцией, в связи с чем разрешения на их установку не требуется.

      Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 1, 3, 12, 209, 247, 290, 304, 305 ГК РФ, ст. ст. 25, 36, 44 ЖК РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и исходит из того, что сам по себе факт размещения кондиционера на внешней стороне жилого помещения, принадлежащего ответчикам на праве собственности и находящегося только в их владении и пользовании, не означает осуществление ими действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям.

      Установка кондиционера не является реконструкцией жилого помещения. В результате его установки общее имущество жильцов жилого дома не уменьшилось, в связи с чем согласие сособственников общего имущества дома на проведение указанных работ не требуется.

      Также установка кондиционера не является переустройством и перепланировкой, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов, поскольку не влечет за собой внесение изменений в технических паспорт на квартиру.

      Указанные работы не влекут необходимость предварительного принятия положительного решения общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома. Положениями ЖК РФ не предусмотрено получение каких-либо разрешений на установку кондиционеров собственником помещений многоквартирного дома, не регламентирован порядок выдачи таких разрешений и не указаны органы, которые имеют полномочия по выдаче таких разрешений.

      Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу (см. п. 2.3).

      3.2. Демонтаж и установка межкомнатной двери не являются переустройством (перепланировкой) жилого помещения

      Суд, разрешая настоящее гражданское дело, пришел к выводу о том, что исходя из положений ст. 25 ЖК РФ демонтаж и установка межкомнатной двери не является переустройством или перепланировкой, в связи с чем не требует согласия всех собственников комнат в данной квартире и разрешения соответствующих жилищных органов.

      Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу (см. п. 2.6).

      3.3. Установка шкафа в качестве перегородки в квартире не является перепланировкой жилого помещения

      Требуя привести помещение в первоначальное состояние, истец указал, что перепланировка ответчика состоит в установлении шкафа между комнатой и коридором, который выполняет функцию перегородки. Однако из приведенных норм Жилищного кодекса Российской Федерации [в т.ч. ст. 25 ЖК РФ] следует, что установление шкафа в том или ином месте квартиры, пусть даже и в качестве перегородки, не является перепланировкой жилого помещения в смысле закона. Шкаф является элементом мебели, его расположение в квартире не требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

      3.4. Обшивка стен и потолка, оклейка обоями и монтаж лестничных маршей не являются переустройством (перепланировкой) жилого помещения

      Вопреки утверждению подателя жалобы часть указанных изменений характеристик ее жилого дома по смыслу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут быть расценены в качестве осуществления перепланировки и (или) его переустройства, как-то обшивка стен и потолка ГВЛ, оклейка обоями, монтаж лестничных маршей, поскольку таковыми не являются.

      3.5. Установка индивидуальных приборов учета электрической энергии не является переустройством жилого помещения

      Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 157 ЖК РФ, Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК-2-04.2004, Правилам и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, пришел к правильному выводу о том, что установка индивидуальных приборов учета в комнатах истцов не является переустройством жилого помещения, предусмотренным ст. 25 ЖК РФ, и обоснованно удовлетворил требование истцов о признании за ними права на установку, замену и эксплуатацию индивидуального прибора учета электрической энергии в занимаемых ими жилых помещениях без разработки проекта, проведения реконструкции электрической сети жилого дома и проведения работ по переустройству занимаемого жилого помещения.

      3.6. Утепление наружных стен многоквартирного дома не является переустройством (перепланировкой) жилого помещения

      Работы по утеплению наружных стен многоквартирного дома не являются действиями по реконструкции, перепланировке и переустройству помещений, ведущими к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, а потому вывод суда апелляционной инстанции в этой части является ошибочным.

      С выводом суда о том, что утепление наружной стены многоквартирного жилого дома по периметру помещения истца не приведет к достижению значимой для него цели, поскольку для этого необходимо проведение работ по улучшению всей площади наружной стены дома, согласиться нельзя.

      3.7. Переоборудование помещений вспомогательного использования, расположенных изолированно от жилого помещения, не свидетельствует о перепланировке самого жилого помещения

      Помещения вспомогательного использования в квартире после ее перепланировки и переустройства должны находиться в границах контура данной квартиры как структурно обособленного помещения. Отнесение к квартире помещений вспомогательного использования, расположенных изолированно от нее, жилищным законодательством не предусмотрено.

      Как правильно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что истцы переоборудовали кладовые под санузлы, не свидетельствует о перепланировке квартиры и изменении ее конфигурации, поскольку фактически произведено переоборудование отдельно стоящих нежилых помещений, не имеющих смежных конструкций с квартирой.

      3.8. Замена (перенос) отопительных приборов или изменение их конфигурации не являются переустройством жилого помещения

      Замена или перенос отопительных приборов или изменение их конфигурации не требует внесения в технический паспорт и не может рассматриваться как переустройство жилого помещения.

      3.9. Оборудование подвальных помещений не является переустройством (перепланировкой) жилого помещения

      Суд обоснованно отметил, что проект перепланировки жилого помещения с пристройкой лоджии и подвальными помещениями в установленном законом порядке органом местного самоуправления не утвержден, а оборудование подвальных помещений не может являться по смыслу ст. 25 ЖК РФ перепланировкой жилого помещения.

      4. Действия, относящиеся к реконструкции жилого помещения

      4.1. В случае, если в результате произведенных работ изменятся параметры квартиры и всего жилого дома, это будет являться не перепланировкой, а реконструкцией

      Истцом фактически произведена реконструкция жилого помещения, поскольку после проведенных последним работ изменились характеристики жилых помещений по сравнению с данными, указанными в правоустанавливающих документах, а именно: величина общей и жилой площади, количество комнат; по существу возник новый объект недвижимости.

      Как следует из рабочего проекта по перепланировке квартиры под конторское помещение, составленного в результате действий третьего лица по переводу указанного помещения в нежилое, будет произведена именно реконструкция помещения, так как будут изменены параметры этого объекта, поскольку в результате этих работ будет разобрана часть внешней стены дома, увеличена общая площадь объекта в связи с возведением крыльца с лестницей, через которое будет осуществлять проход в нежилое помещение, также будет изменен внешний вид здания, то есть будет создан новый объект недвижимости. При этом установление отдельного входа приведет к изменению порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном многоквартирном жилом доме, что также свидетельствует о реконструкции объекта, а не перепланировке или переустройстве, понятие которых содержится в статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлении Госстроя России от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

      4.2. Устройство балкона как объекта, пристроенного к зданию с использованием земельного участка, признается реконструкцией, а не переустройством и перепланировкой жилого помещения

      По смыслу действующего жилищного и градостроительного законодательства устройство балкона как объекта, пристроенного к зданию с использованием земельного участка, не является переустройством и перепланировкой жилого помещения в понятии, установленном статьями 25 и 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью, в связи с чем заявленное истцом требование об узаконивании пристроя балкона не может быть удовлетворено в порядке статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

      Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

      Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

      Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

      В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.

      Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

      Материал приводится по состоянию на сентябрь 2020 г.

      См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

      При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.

      Читайте так же:  Техническая экспертиза автомобиля. Экспертиза салона
    admin

    Поadmin

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *