Как заключить договор с риелтором: основные ошибки и способы их избежать. Устный договор с риэлтором

Как заключить договор с риелтором: основные ошибки и способы их избежать. Устный договор с риэлтором

Как заключить договор с риелтором: основные ошибки и способы их избежать

Зачем нужен договор

В первую очередь, настаивайте на заключении договора с риелтором – без документа что-либо доказать будет нереально, предупреждает президент Серпуховской гильдии риелторов Любовь Голубева.

Не стоит обращаться к риелторам-одиночкам. Гарантию юридической чистоты сделки может дать только агентство, ответственность которого застрахована, поэтому требуйте сертификат, советует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова.

Помните, что на договор с агентством недвижимости (ООО или ИП) распространяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей», в связи с чем покупатель вправе использовать весь комплекс механизмов данного Закона при работе с риелтором и в случае надобности отстоять свои права в суде, кроме этого можно обратиться с жалобой в Роспотребнадзор.

Как проверить надежность риелтора

Проверить надежность риелтора или агентства можно через Единый Реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости. В данный перечень входят специалисты, которые работают в сертифицированный агентствах, где качество услуг соответствует стандартам, разработанным и принятым к обязательному исполнению профессиональным сообществом. Договор оказания услуг в таких агентствах, как правило, соответствует закону и отвечает главной цели – оказание грамотной и качественной услуги заказчику.

Кроме того, нелишним будет познакомиться с руководством агентства, где работает ваш риелтор. Надежные компании заботятся о своей репутации, поэтому при возникновении каких-либо проблем в работе с риелтором клиент вправе обратиться к руководству, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

Что учесть при составлении договора

Юрист Европейской юридической службы Геннадий Локтев советует:

1. Обязательно пропишите точную стоимость услуг риелтора. В договоре не должно быть пунктов об одностороннем изменении цены услуг риелтором, ссылок на тарифы агентства и права агентства менять данные тарифы в одностороннем порядке. Необходимо четко определить, какие конкретно услуги входят в данную сумму, а также оговорить, за чей счет осуществляются необходимые расходы (получение справок БТИ, выписок из ЕГРП, оплата банковской ячейки и т.п.) Также в договоре не должно быть указано о возмещении покупателем расходов на рекламу, поиск квартиры, транспортных расходов.

2. Пропишите предельную цену объекта, месторасположение, количество комнат, этаж, площадь, чтобы у риелтора не было соблазна предлагать самую дорогую квартиру. В интересах покупателя также указать, что данные требования являются примерными и могут быть изменены.

3. Установите сроки поиска квартиры и возможность расторгнуть договор при несоблюдении установленного срока. Предусмотрите право покупателя отказаться от исполнения договора, если риелтор не справляется с поставленной задачей, в таком случае вы сможете расторгнуть договор без выплаты неустойки.

Распространенные уловки риелторов

Юрист в сфере недвижимости Консалтинговой группы «Эталон» Павел Максименко назвал топ-6 уловок недобросовестных риелторов и рассказал, как их избежать.

1. Неточные формулировки

Избегайте в договоре расплывчатых формулировок вроде: «Исполнитель обязуется оказать услуги по сопровождению покупки помещения».

«Такая постановка вопроса опасна для кошелька потенциального покупателя, поскольку нигде не прописывается, что конкретно делает риелтор, какие услуги он оказывает и за что в итоге нужно платить», — говорит эксперт. Тем самым недобросовестный риелтор получает возможность брать за услуги дополнительную плату. Например, за проверку документов на «юридическую чистоту», за получение выписки из ЕГРН, за персональный подбор помещения и пр.

Тщательно изучите все пункты договора перед его подписанием, предложите изменить не понравившиеся вам пункты, внести уточнения в договор с указанием конкретного перечня услуг, желательно прописать все отдельным документом и заверить его. Лучше всего для этого подойдет составление протокола разногласий к договору: в нем фиксируются все изменения, после чего данный документ и договор подписываются обеими сторонами, советует юрист.

2. Условие о том, что заказчик не вправе заключать договоры с иными риелторами.

За нарушение данного условия обычно устанавливается неустойка. Однако такие положения являются незаконными. «Вы абсолютно свободны в выборе услуг и вправе заключать неограниченное количество договоров с любыми организациями», — отмечает юрист.

3. Поиск по «закрытой» базе данных

Очень часто от риелторов можно услышать предложение поиска объектов недвижимости в «закрытой» базе данных за дополнительную плату. Более того, многие риелторы стараются заманить покупателей скидками и «спецпредложениями» на такую услугу, а также красивыми примерами из практики их клиентов.

«Никакой закрытой базы данных нет. Это откровенный обман со стороны риэлторов, которые хотят легких денег. Рекомендую сразу отказываться от услуг подобных риэлторов, это однозначный показатель непрофессионализма в их работе», — говорит эксперт.

4. Формальное занижение стоимости объекта недвижимости

Под предлогом уменьшения налогооблагаемой базы риелторы иногда предлагают указать в договоре цену меньше той, которую вы на самом деле платите продавцу. Такая схема является очень рискованной: если сделку купли-продажи оспорят, то вы сможете вернуть только ту сумму, которая была прописана в договоре. Чтобы избежать этого, требуйте указания действительной и полной стоимости объекта недвижимости.

5. Сговор риелтора с продавцом о завышении цены.

Происходит следующая ситуация: риелтор, зная цену, за которую собственник готов продать свою недвижимость, договаривается с ним о завышении цены, которая объявляется покупателю. В итоге после успешной сделки риэлтор кладет разницу себе в карман. Чтобы не переплачивать таким образом, договаривайтесь о личной встрече с продавцом, тет-а-тет проведите с ним переговоры о цене, обсудите все интересующие вас нюансы.

6. Недействительность сделки.

Сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если выясняется, что продавец является психически нездоровым, либо в день совершения сделки находился в состоянии алкогольного опьянения, либо является недееспособным. В подтверждение этому он может представить соответствующий документ из медучреждения. В данном случае вернуть деньги может быть проблематично. Подобные схемы зачастую осуществляются с участием риелтора.

Чтобы обезопасить себя, при заключении сделки требуйте от продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД), воспользуйтесь услугами нотариуса для подтверждения дееспособности продавца, а для перестраховки можно пригласить на сделку медицинского специалиста, который даст заключение о состоянии его психического здоровья.

Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите «Ctrl+Enter»

Как заключить договор с риэлтором правильно?

Заключение договора с риэлтором при сделке с недвижимостью и правила поведения в работе с риэлтором. Как не сделать ошибки?

Покупатель квартиры выбрал риэлтора: риэлтор приветлив и адекватен, предлагает конкретные варианты хороших квартир, показывает их фотографии и выражает явное намерение заключить договор и начать работу или просто начать работу без всяких договоров. После такого приема есть большое желание ни о чем не думать и подписать, не читая, договор с риэлтором.

Но на самом деле после первичного знакомства этап конструктивных переговоров с риэлтором только начинается: ведь все, что было до этого, это только слова, грамотная реклама и умение риэлтора продать себя. Будут ли эти гарантии и еще масса важных, но неоговоренных обязательств прописаны в договоре с риэлтором об услугах, еще неизвестно — на этапе рассмотрения условий договора как раз выясняется разница между словами и реальными обязательствами.

Разница между устными договоренностями и подписанным договором с риэлтором

После того как подписан договор с риэлтором, при наличии споров вы будете смотреть в договор, а не вспоминать, что вам обещал риэлтор. И если в договоре к вашему удивлению указаны лишь непонятные информационные услуги по поиску пяти вариантов, то и требовать с риэлтора проверить юридическую чистоту, проверку поддельности, запрос справок из ЕГРП, анализ договора купли-продажи вы не вправе. Кроме того, после предложения вам пяти вариантов, которые и не подходят вам, и уже проданы другим, каждый последующий вариант может быть платным.

Порой после заключения договора или внесения предоплаты отношение риэлтора к покупателю меняется на противоположное, и покупателю приходится искать риэлтора, звонить ему, уговаривать его найти варианты, проверить понравившуюся квартиру.

Устные договоренности, конечно, важны, но о чем-то договориться обычно забываешь, а то, что обговорено, еще не обязательно однозначно понято обеими сторонами и впоследствии будет исполнено.

Все устные договоренности, оборачиваются неприятными сюрпризами, и стороны тщатся вспомнить, о чем же они договорились, причем никакой суд такие споры с прогнозируемым для покупателя результатом не рассудит.

Поэтому необходимо заключить договор с риэлтором и проследить, чтобы ключевые моменты в нем были прописаны.

И это не просто рекомендация. Сделки юридических лиц или индивидуальных предпринимателей с гражданами в обязательном порядке заключаются в письменной форме. И даже если перед покупателем частный риэлтор, то письменная форма обязательна, ведь цена услуг больше 1 000 рублей.

Договор с риэлтором и споры в суде

Договор с риэлтором необходим для того, чтобы закрепить договоренности и обязанности сторон, а также иметь возможность при неисполнении обязательств требовать через суд возмещения убытков или иной ответственности стороны, нарушившей обязательство, либо иметь право вовремя отказаться от риэлтора и расторгнуть договор.

Договор с риэлторским агентством

При работе с крупным агентством недвижимости изменить типовой договор практически невозможно. Причем это достигается не только неким устным запретом, но и полномочиями руководителей отделений крупных агентств: в их доверенностях может содержаться оговорка о заключении договоров по типовым утвержденным формам.

К слову, это делается и для того, чтобы агентство не заключило невыгодный договор, и для того, чтобы в дальнейшем иметь лазейку для оспаривания договора, заключенного не по типовой форме. Поэтому при наличии такой оговорки в доверенности подписанта запросите приказ об утверждении типовой формы договора, заверенный агентством, либо попросите подписать договор руководителем компании (генеральным директором), который вправе изменить договор, утвержденный им.

В такой ситуации остается лишь выявить наиболее существенные моменты, на которые обратить внимание и при необходимости потребовать изменить данные пункты, предложив, например, не менять основной договор, а заключить к нему дополнительное соглашение, в котором отразить иные, чем в основном договоре, условия.

Плюсом для покупателя является тот факт, что на договор, заключаемый с риэлторским агентством (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), распространяются положения Закона РФ от 7 февраля 1992 г. О защите прав потребителей, в связи с чем покупатель вправе использовать весь комплекс механизмов данного закона при работе с риэлтором, в частности, получать всю информацию об услуге, требовать повышенных неустоек при неисполнении договора, признавать недействительными положения, противоречащие данному закону, жаловаться в Роспотребнадзор.

Договор на оказание риэлторских услуг, как правило, заключается по схеме договора возмездного оказания услуг. Если для агентского договора определенным минусом является обязанность возместить расходы риэлтора, если иное не указать в договоре, то для договора об оказании услуг арбитражная судебная практика выработала позицию, предписывающую оплачивать за фактическую работу, а не за результат (независимо от результата).

То есть оплату нельзя ставить в зависимость от результата, а если это и установлено, то за все время работы риэлтор может требовать оплаты независимо от результата. Хотя суды общей юрисдикции скорее всего будут квалифицировать договор в пользу покупателя с учетом Закона РФ О защите прав потребителей.

Договор с риэлтором и его условия

1. Полномочия лица, подписывающего договор со стороны риэлтора

Это может быть либо руководитель данной компании (генеральный директор, президент и проч, либо лицо, действующее по доверенности. В последнем случае необходимо запросить данную доверенность и проверить наличие полномочий на заключение договора, лимиты и ограничения на заключение договоров. Обратим внимание, что если вы выбрали агентство с хорошей репутацией, а сотрудник компании предлагает подписать договор с ним лично, то рекомендуется отказаться от таких услуг. Ответственность за такие договоры агентство не несет, а взыскивать убытки с физического лица довольно бесперспективно.

2. Персонализация

Желательно в договоре с компанией прописать, какой конкретно риэлтор будет сопровождать поиск вашей квартиры и правозамены риэлтора.

3. Проверка паспорта

Обязательно попросите у риэлтора, который будет с вами сотрудничать, паспорт, снимите с него копию либо запишите паспортные данные, дату и место рождения, адрес. Это нормальная процедура, поэтому при отказе риэлтора предоставить паспорт целесообразно отказаться от его услуг. Далее — проверьте паспорт на предмет его действительности и утери на официальном сайте Федеральной миграционной службы: конечно, стоит проверить данного риэлтора на предмет отзывов).

4. Перечень услуг

В договоре должны быть четко прописаны услуги, оказываемые риэлтором, в том числе:

  • поиск квартиры, отвечающей требованиям покупателя
  • сбор документов (указать полный перечень), необходимых в том числе для проверки «юридической чистоты» и государственной регистрации договора (отметим, что все справки по продавцу подготавливает продавец, и работы у риэлтора в этом плане не так много, однако ряд документов он должен запросить независимо от продавца или получить совместно с продавцом — выписку из ЕГРП, из Домовой книги);
  • проверка «юридической чистоты» и обеспечение отсутствия оснований для признания договора купли-продажи между продавцом и покупателем недействительным и оснований для истребования квартиры у покупателя:
  • проверка подлинности документов:
  • идентификация продавца;
  • оформление договора купли-продажи (анализ проекта, представленного продавцом) и обеспечение государственной регистрации перехода права собственности на покупателя,
  • обеспечение физического и юридического освобождения квартиры продавцом и иными проживающими в квартире лицами (снятия с регистрационного учета по квартире).
  • Если в договоре указаны не все ключевые услуги, то следует поднять вопрос о снижении стоимости услуг.

    5. Результат услуг

    При всем многообразии перечня услуг нельзя терять из виду основной цели договора. Порой достаточно наличия одной общей фразы, чтобы не описывать подробно перечень услуг.

    Например, указать: «Результатом оказания услуг является государственная регистрация перехода права собственности покупателя на квартиру, соответствующую требованиям покупателя, свободную от прав третьих лиц, арестов и обременений, с гарантией непризнания договора купли-продажи недействительным или незаключенными с гарантией неистребования квартиры у покупателя».

    Читайте так же:  Жалоба на органы опеки и попечительства. Куда можно пожаловаться на опеку

    По большому счету цель покупателя именно в этом, а не в перечислении всех видов проверки. Покупатель вообще не должен задумываться, как риэлтор достигнет этого результата. Риэлтор же, являясь профессионалом в этой области, сам должен знать и делать все необходимое, чтобы достичь цели договора.

    6. Стоимость услуг

    Договор с риэлтором обязательно определяет цену услуг. Причем цена эта должна быть для покупателя прогнозируемой, допустим, процент от цены квартиры, но не более определенной суммы, а лучше твердая сумма, чтобы у риэлтора не было конфликта интересов и желания найти максимально дорогую квартиру.

    Риэлтор всегда предварительно спрашивает покупателя, на какую сумму он рассчитывает. Но по практике риэлторы подыскивают квартиры и чуть дороже, проверяя тем самым, есть ли у покупателя еще средства. Нередко квартира покупается дороже первоначальной договоренности, а покупатель вынужден искать недостающие деньги.

    В договоре не должно быть пунктов об одностороннем изменении цены услуг риэлтором, ссылок на тарифы агентства и права агентства менять данные тарифы в одностороннем порядке.

    При определении цены услуг риэлтора необходимо четко определить, какие конкретно услуги входят в данную цену, а также оговорить, за чей счет осуществляются необходимые расходы риэлтора, в том числе заказ справок БТИ выписок из ЕГРП, получение архивной выписки из Домовой книги, оплата банковской ячейки, снятие денег со счета (либо оптимизация платежей для исключения комиссий), оплата услуг «комфортной» регистрации, криминалиста. Если цена услуг риэлтора максимальна, то все это целесообразно возложить на риэлтора.

    7. Порядок оплаты услуг

    Оптимальным для покупателя вариантом является полная оплата услуг после получения им Свидетельства о праве собственности на квартиру (в Москве, например, покупатель часто закладывает две ячейки — одну в пользу продавца, другую в пользу своего риэлтора с одинаковым условием доступа в виде документов, подтверждающих право собственности покупателя).

    Авансирование оплаты услуг риэлтора не является обычной практикой, напротив, существует распространенный вид мошенничества с получением таких авансов от множества покупателей. Другой вопрос — аванс требует продавец квартиры, но и этот аванс лучше передавать продавцу самостоятельно, а не через своего риэлтора.

    8. Возмещение расходов

    В договоре не должно быть указано о возмещении покупателем расходов на рекламу, поиск квартиры, транспортных расходов.

    9. Требования к квартире

    1. предельная цена,
    2. местоположение,
    3. количество комнат,
    4. этаж,
    5. площадь,
    6. свободная юридически и проч.
    7. Важный для договора момент, так как при наличии общих требований к квартире любая найденная квартира будет фактически являться надлежащей, и риэлтор обоснованно скажет, что он свои обязательства выполнил, а вот покупатель постоянно отказывается от квартир.

      Поэтому в интересах покупателя прописать требования поконкретней и указать, что данные требования являются примерными и могут быть изменены. Это и нормально — заранее предусмотреть, какая конкретно квартира подойдет непрофессиональному покупателю, нереально, и риэлтор не вправе ожидать и требовать от покупателя жестких рамок.

      10. Количество просмотров

      В договоре условий о количестве бесплатных просмотров и о плате за дальнейшие просмотры быть не должно. Распространенной практикой является показ пяти квартир, причем уже начиная со второй риэлтор жестко начинает настаивать на покупке именно этой квартиры, а начиная с шестой квартиры каждый показ становится платным. Собственно поэтому одним из вариантов является самостоятельный поиск квартиры и поручение ее проверки риэлтору или юристу.

      11. Сроки поиска

      Желательное условие для исключения затягивания в поиске квартиры и возможности расторгнуть договор при невыполнении срока. Причем срок возможно указать не общий, а с даты нахождения предыдущего варианта.

      12. Право покупателя отказаться от исполнения договора

      Если после начала работы с риэлтором выясняется, что риэлтор не справляется с поставленной задачей, то покупателю необходимо иметь возможность расторгнуть договор.

      Как известно, одностороннее расторжение договора и отказ от исполнения обязательств по общему правилу не допускаются установлено два основания для одностороннего расторжения договора, и оба через судебную процедуру существенное изменение обстоятельств и допустимость такого расторжения кодексом, законом или договором.

      В то же время п. 3 ст. 450 ГК РФ предоставляет возможность отказаться от исполнения договора без обращения в суд при указании в договоре оснований для такого отказа, при этом не обязательно связанным с нарушением обязательства какой-либо из сторон, что также повлечет расторжение договора. Следует предусмотреть основания для отказа от исполнения договора:

      1. нарушение сроков;
      2. показ вариантов, не соответствующих требованиям покупателя
      3. непредставление вариантов в течение определенного времени,
      4. представление ложных или недостоверных сведений; о ненадлежащее качество исполнения услуг:
      5. отказ исполнителя от проведения полного комплекса проверки, предусмотренного договором, или отдельных видов проверки,
      6. по инициативе заказчика без указания причин, но с возмещением фактических расходов
      7. иные основания.
      8. По схеме договора оказания услуг такое право императивно (т.е. не может быть изменено сторонами в договоре) предусмотрено законом, и покупатель недвижимости (заказчик в терминологии договора оказания услуг) вправе в любое время отказаться от исполнения договора, возместив риэлтору фактические затраты. Для агентского договора такое право также предусмотрено законом, если агентский договор заключен без срока действия.

        В случае одностороннего отказа или отмены поручения необходимо направить по адресу риэлтора соответствующее письмо (заказным, с уведомлением о вручении и с описью вложения).

        13. Ответственность риэлтора

        Как быть, если квартира, приобретенная при помощи риэлтора, в дальнейшем истребована у покупателя, договор купли-продажи признан недействительным, или жильцы квартиры так и не выселяются, причем пользуются квартирой законно? Или же деньги покупателем уплачены, но собственником квартиры он так и не становится? Ского требовать в данном случае убытки?

        Скорее всего суд при признании вышеозначенных фактов укажет покупателю, кто обязан вернуть ему деньги. Таким лицом по общему правилу является продавец недвижимости, поскольку стороной договора и получателем денег являлся продавец.

        Если речь идет о мошенничестве, то такие требования могут быть предъявлены преступникам, в отношении которых вынесен обвинительный приговор.

        Во вторую очередь требования необходимо предъявлять к самому риэлтору.

        Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Обоснованием здесь будет являться тот факт, что убытки возникли ввиду того, что риэлтор некачественным образом оказал услуги.

        Если профессиональная ответственность риэлтора застрахована, то требования могут быть также предъявлены в страховую компанию. Для того чтобы понять, от каких случаев и на какую сумму застрахован риэлтор, необходимо ознакомиться с договором страхования ответственности риэлтора. Выгодоприобретателем по таким договорам является сам покупатель (т.е. лицо, которому в связи с ошибкой риэлтора причинен вред).

        Гарантии от агентства недвижимости

        Иногда агентство недвижимости предлагает «сделку с гарантией». То есть агентство недвижимости выдает некий сертификат, гарантийное письмо», в котором прописано, что при утрате права собственности агентство гарантирует возврат денег. Такая постановка вопроса влечет закономерное недоумение: разве в обычных случаях «юридическая чистота» сделки не гарантируется и ответственности у риэлтора нет? При этом сертификат стоит отдельных денег — не менее 1% от цены квартиры.

        Заказывать такой сертификат, по нашему мнению, бессмысленно. Вместо этого рекомендуем заключить со страховой компанией обычный договор страхования титула, т.е. страхования от риска потери права собственности.

        Услуги страховой компании по крайней мере стоят гораздо дешевле, а при страховом случае можно надеяться на выплату с большей вероятностью, чем при гарантийном письме, так как у агентства элементарно может не быть денег, и такое страхование для агентства не является профильной деятельностью со всеми вытекающими недоработками при оценке рисков.

        Страховая компания гарантирует возврат только после регистрации права собственности. Если покупатель так и не приобретет право собственности, то выплаты не будет.

        Задайте вопрос юристу по недвижимости

        Задайте вопрос юристу по недвижимости: +7 (812) 904-34-26. Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

        Договор с риелтором о продаже квартиры

        Существуют такие темы – если не вечные, то, по крайней мере, очень «долгоиграющие», актуальные постоянно. К их числу точно можно отнести взаимоотношения клиента и его риелтора: пока существует вторичный рынок, необходимость продавать свои квартиры, люди будут данным вопросом интересоваться. Сегодня мы решили поговорить о базовом в этом вопросе документе – агентском договоре.

        Разумная гибкость
        Прежде чем начать разбирать договор по пунктам, пара слов «в общем». Любой человек, когда-либо бывший (или пытавшийся быть) клиентом риелторской компании, знает, что всякое агентство имеет заранее подготовленные «рыбы» договоров. Возможно ли что-то заменить в них? Или всякая попытка корректировки будет отвергнута?

        Ответы, полученные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» у уважаемых экспертов рынка, сводились к тому, что политика «либо клиент подписывает предлагаемый нами документ, либо убирается вон», во-первых, незаконна. «Договор на оказание агентских услуг, как и любая другая сделка, является соглашением двух и более сторон, заключаемым при их свободном волеизъявлении», — отмечает Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости. Иными словами, участники происходящего здесь абсолютно равноправны – каждый может предложить что-то свое или отвергнуть предлагаемое другой стороной. А во-вторых, попытки «прессовать» потенциального клиента еще и неразумны. Во всяком случае, в нынешних условиях, которые Евгений Страхов деликатно именует «некоторой стагнацией на рынке недвижимости, когда для любого агентства каждый клиент на вес золота».

        К счастью, большинство агентств во взаимоотношениях с клиентами придерживаются разумной гибкости. «В нашей компании агентский договор максимально упрощен и прозрачен для клиентов, поэтому претензий обычно не возникает, — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Какие-либо дополнения и пожелания можно отобразить в дополнительном соглашении. В то же время сама форма договора, как правило, является установленной, правки для клиентов не вносятся. Возможны лишь незначительные корректировки, и то не всегда». «Каждая сделка имеет свои особенности, для описания которых в договоре может существовать раздел «Особые условия», — отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Если такой раздел отсутствует, то может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора. Все, что обсуждалось устно, все разумные и выполнимые пожелания клиента, обязательно должны быть зафиксированы в письменной форме в данном дополнительном соглашении».

        На важный (не побоимся этого слова, психотерапевтический) аспект проблемы обращает внимание Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». «Наша компания лояльно относится к клиентам, и в большинстве случаев мы готовы пойти на некоторые уступки при условии, что наши интересы не будут ущемлены, — говорит он. – Чаще всего клиенты вносят незначительные изменения в формулировки: они не несут особой смысловой нагрузки, однако человек чувствует себя комфортнее при заключении договора, который он скорректировал «под себя». Изменения нередко касаются срока и формы оплаты агентского вознаграждения. Например, в нашем типовом договоре говорится, что клиент обязан выплатить нам комиссию в день подписания договора купли-продажи. Однако при этом мы нередко идем навстречу и соглашаемся на расчет, например, в день государственной регистрации права на жилье».

        Цена: все цифры открыты!
        Вопрос цены недвижимости, вероятно, самый главный: каждого продавца более всего интересует, какую сумму он выручит от продажи своей собственности. Традиционно цифра определяется так: владелец недвижимости озвучивает свои пожелания, а риелтор изучает аналогичные предложения на рынке – чтобы определить, насколько эти пожелания реальны. Если стороны приходят к консенсусу – квартира выставляется в продажу по согласованной цене.

        Как все это отражается в договоре? На наш взгляд, тут возможен только один вариант – все цифры называются и прописываются. Т.е. указывается, что квартира продается за, например, 9 млн руб., 200 тыс. составляет комиссия агентства – соответственно, продавец получает на руки 8,8 млн.

        Если уважаемому читателю кажется, что все это азбучные истины и иначе просто быть не может – вынуждены разочаровать: еще как может! Есть на рынке агентства (причем весьма крупные, их представители любят заседать во всяких риелторских комиссиях по этике), которые в своем договоре трактуют цену как сумму, которую клиент получит. Квартира же при этом может выставляться за сколько угодно. Если пользоваться приведенными в предыдущем абзаце цифрами, то объект выставят за 9,5 млн – из них владелец получит все те же 8,8 млн, а комиссия агентства составит уже 700 тыс. «Маленькую» деталь, что повышение цены на «пол-лимона» «немного» снижает ликвидность квартиры, агентство старательно не замечает.

        Свобода маневра
        По поводу цены в договоре нам осталось сказать еще две вещи. Во-первых, официально в России единственным законным средством платежа является наш родной рубль – что не мешает нашим согражданам горячо любить и другие валюты. Доллар, к примеру. Среди опрошенных нами экспертов категоричность проявил лишь Алексей Шленов («МИЭЛЬ») – по его словам, все цены фиксируются исключительно в рублях и расчеты осуществляются в них же. Остальные специалисты были не столь безапелляционны.

        «Валюта, в которой идут взаиморасчеты, согласуется между покупателем и продавцом», — выражает эту точку зрения Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс». «Можно привязать цену к иностранной валюте, но расчеты проводить в рублях по официальному курсу на момент платежа, — добавляет Роман Трубецкой, руководитель московской коллегии адвокатов «Талион». – Это не запрещено законом». Главная проблема тут, однако, не столько в возможности или невозможности выставить цену, сколько в том, что найти покупателя, согласного рассчитаться долларами или евро, будет очень непросто. Нынешнее состояние рынка как-то совершенно не располагает к подобным капризам.

        Второй момент – цена, которую риелтор и его клиент так старательно согласовали (см. предыдущую главу), – это всего лишь сумма, которую они хотят получить. «Конечную цифру, за которую объект будет продан, не знает никто, кроме рынка», — справедливо отмечает Оксана Каплина, административный директор компании «Хирш». По этой причине в договоре обязательно должна быть отражена возможность оперативного изменения цены – разумеется, не самим риелтором по своей воле, а по согласованию с клиентом. Обычно технически это делается путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору.

        Не гонимся за дешевизною
        О том, что размеры комиссии риелтора должны быть четко прописаны в договоре, мы уже сказали. Теперь остается уточнить, как рассчитывается эта сумма. В принципе, подхода тут существует два – любо берется процент от суммы сделки (2-3%, иногда доходит до 7 и даже 10%), либо устанавливается фиксированная сумма (например, 200 тыс. руб.). Споры о том, какой метод более правильный, ведутся давно – и без выраженного успеха каждой из сторон. Сторонники фиксированных тарифов говорят, что продать комнату в коммуналке с 10 соседями иной раз значительно труднее, чем отдельную двухкомнатную квартиру – так что вознаграждение, выраженное в процентах, окажется тут несправедливым. Их оппоненты возражают, что риелтор продавца должен быть со своим клиентом «в одной лодке», т.е. кровно заинтересован в том, чтобы сделка состоялась по максимальной цене. А лучший способ добиться этого – привязать размер вознаграждения к этой цене…

        Одним словом, вопрос остается открытым. «Формирование размера комиссии – в абсолютных цифрах или в процентах – определяется каждым риелторским агентством», — говорит Наталья Шаталина, заместитель гендиректора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» по правовым вопросам. Возможны и «комбинированные» варианты. Например, такой, о котором упоминает Анна Чижова («Домус финанс»): «3% от стоимости квартиры, но не менее 150 тыс. руб.».

        Так что потенциальный клиент агентства может выбирать и торговаться. Единственное, на что хотел бы обратить внимание автор, – вопрос о размере комиссии все-таки вторичен по сравнению с прочими. К примеру, хороший риелтор предлагает организовать продажу вашей квартиры за 200 тыс. руб., а плохой – за 150 тыс. Если первый сумеет выжать за объект тысяч на 300 больше, это с лихвой компенсирует разницу в 50 тыс. руб. за работу…

        Что в «пакете»?
        Не менее, чем цена, важен и объем предоставляемых риелтором услуг. На память тут приходит несколько попыток привить на нашем рынке т.н. «дискаунтеры» — агентства, которые соблазняли клиентов невероятно низким размером комиссии. Потом, правда, выяснялось, что рекламу своего объекта владелец оплачивает отдельно, стоимость услуги вырастала на 18% (агентство платило НДС) – одним словом, с учетом всех факторов итоговая цифра оказывалась не такой уж и низкой.

        Сегодня, к счастью, рынок в этом смысле чистый – за требуемые деньги агентства действительно предоставляют полный объем работ. «В перечень услуг, которые покрываются комиссией, входит выставление объекта в рекламу, показы квартир, — перечисляет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). – А также сбор всех справок и документов, необходимых для данной сделки. Далее – принятие аванса, подготовка к сделке, составление договоров, проведение самой сделки, помощь при взаиморасчетах и закладке денег, контроль регистрации, получение документов после регистрации, фактическая передача квартиры и получение ключей».

        Разумеется, иногда клиенту требуется что-то совсем нетиповое. Например, утеряны документы о собственности – надо восстанавливать. Или наследники несколько лет проживали в квартире умерших родителей, не заботясь о юридическом оформлении наследства. В подобных случаях агентство готово помочь – но, конечно, это будет уже за дополнительные деньги.

        И еще детали
        Обратим внимание еще на несколько пунктов, которые обязательно должны быть в договоре. Обычному человеку они могут показаться избыточными – вроде и так всем все ясно. Однако отсутствие этих данных в документе делает его юридически ничтожным – соответственно, вы не сможете обратиться с ним в суд в случае каких-либо проблем.

        Итак, в договоре должны быть:
        — информация о дате и месте составления;
        — перечисление сторон. Для клиента (физического лица) указываются паспортные данные. Для агентства (юрлица) – сведения о регистрации. При этом от имени юрлица имеет право выступать только генеральный директор либо его заместители. Поскольку в крупных агентствах недвижимости первые лица вряд ли станут подписывать все заключаемые договоры – тот человек, который ставит подпись (например, начальник отдела) должен иметь доверенность;
        — в договоре четко прописывается предмет – продажа квартиры. Причем объект должен быть назван так, чтобы избежать всяких недоразумений по поводу того, что это за квартира. Так что обязательно указание адреса и метража;
        — в договоре обязательно должен быть указан срок его действия;
        — также обязательны пункты о том, как и в каких случаях стороны могут расторгнуть договор и какие последствия при этом наступают. Весьма распространенная ситуация – клиент передумал продавать квартиру и считает, что ничего не должен агентству. У агентства же другое мнение: какую-то работу оно выполнило, расходы (на рекламу) понесло…

        Резюме от портала www.metrinfo.ru
        Нелюбовь наших людей к «бумажкам» хорошо известна: многие подписывают документы не глядя. И хотя рынок недвижимости в последние годы стал заметно чище, откровенного криминала там нет (или, по крайней мере, «работают» эти люди не в легальных риелторских агентствах), совсем расслабляться клиенту не стоит. Как минимум внимательно прочитать и понять написанное. А если что-то не нравится – отправляться на поиски другого агентства. Благо недостатка в них не наблюдается.

        Комментарий эксперта
        Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
        Рассматриваемый документ, по крайней мере, в известных мне агентствах (и в нашем в том числе) представляет собой обычный договор возмездного оказания услуг, порядок составления которого и базовые варианты известны и широко распространены. Как обычно, договор определяет вид услуги, порядок и сроки ее оказания, права и обязанности сторон, условия и размер оплаты. Конечно, если это договор, то из этого понятия следует, что стороны – агентство и продавец – должны договориться. Если что-то не нравится в базовом договоре продавцу, поправка рассматривается и может быть принята или не принята в зависимости от ее смысла. Довольно часто собственники при первом знакомстве с документом, высланным для ознакомления по электронной почте, имеют вопросы, которые, как правило, исчезают при непосредственном разъяснении деталей договора.

        Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга:
        В 2002 году в целях реализации государственной доктрины упрощения и убыстрения рынка недвижимости в России было отменено обязательное лицензирование риелторской деятельности. Сегодня нет законодательных требований к квалификации риелтора.

        Риелторский договор – непоименованная сделка. Если вы начнете искать в законе, какие нормы права регулируют правоотношения сторон по сделке, то вы ничего не найдете. В связи с чем практика заключения сделок идет по принципу: кто на что горазд. Анализируя образцы сделок, предлагаемые к заключению клиентам риелторских компаний, можно увидеть следующий набор. Договор поручения, комиссии, агентирования, договор возмездного оказания услуг, смешанный договор, включающий нормы из разного вида сделок, и договор в устной форме – к этой форме прибегают в основном частые маклеры.

        Нередко в проекте риелторского договора можно встретить обязанность АН озаботиться обеспечением юридической чистоты сделки или права собственности продавца. Присутствие в тексте договора данной фразы на деле ничего не значит, на практике возмещение вреда риелтором покупателю вследствие недействительности сделки в России — единичны.

        Необходимо скорейшее принятие закона о риелторской деятельности, в котором должны найти отражение понятие риелторской деятельности, объема риелторской услуги, ответственность риелтора, нормы, регулирующие риелторский договор. Считаю нужным рекомендовать профессиональным риелторам, членам СРО активней привлекать к юридическому сопровождению сделок профильных юристов, нотариусов.

        Договор с риелтором: не дай себя обмануть

        Если вы решили продать недвижимость, то самое разумное – обратиться к профессионалу: собственники недвижимости не обладают теми возможностями, которые есть у риелторов. Но как, воспользовавшись всеми благами сотрудничества с агентством, отстоять свои интересы и не попасть, как многие боятся, в настоящую кабалу?

        Отношения с агентством всегда нужно начинать с заключения договора об оказании риелторских услуг. Именно этот документ устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риелтором и уж тем более передавать ему деньги, документы на квартиру и т. д., предварительно не заключив договор. Если в каком-либо агентстве вам предложат «обойтись без формальностей», лучше поискать других риелторов.
        Многие думают, что, заключив договор, они попадут в кабалу – при необдуманном поведении и невнимательном прочтении текста документа такое вполне возможно. Особенно если вы примете на себя обязательство не вступать в отношения с другими фирмами и специалистами, не потребовав взамен предоставления полного спектра возможных услуг. Поэтому при заключении договора внимательно ознакомьтесь со всеми условиями, получите ответы на интересующие вас вопросы, проследите, чтобы в тексте были четко сформулированы все обязательства сторон друг перед другом.
        Первым пунктом является предмет договора. Предмет – это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор (покупка/продажа недвижимости, аренда офиса и т. д.), взаимные обязательства по совершению определенных действий. Агентство обязуется оказать какую-либо риелторскую услугу: найти покупателя на имеющуюся недвижимость или подобрать недвижимость для приобретения и т. д. Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму.
        Также в договоре необходимо подробно описать технические характеристики помещения (адрес, площадь, этаж, отделка и т. д.) и прочие данные об объекте (район, инфраструктура и т. д.).
        Если вам обещают продать вашу недвижимость намного дороже рыночной цены – это может оказаться ловушкой. После подписания договора с таким агентством обычно начинаются разговоры вроде «цена завышена, появились объекты дешевле – давайте снижать…». Даже самый ликвидный объект имеет свой потолок по цене, и риелтор может определить верхнюю и нижнюю планку. Если вам предложили продавать объект по завышенной цене, это значит одно из двух: либо перед вами совсем неопытный риелтор, либо вам предложат снизить цену в период действия договора. Вас устраивают такие варианты? Тогда соглашайтесь. Хотите найти надежного риелтора? Доверьтесь тому, кто откажется продавать объекты по завышенной цене.
        Существует пункт, в котором указываются правоустанавливающие документы на недвижимость. Ответственные агентства не только знакомятся с имеющимися у правообладателя-продавца документами по помещению, но и заблаговременно, еще на стадии поиска покупателя, заботятся о том, чтобы все документы были в порядке: не просрочен паспорт БТИ и т. п. Естественно, агентство делает и копии всех документов на помещение.

        При заключении договора обязательно узнайте, эксклюзивным или не эксклюзивным он является. Заключив эксклюзивный договор, клиент наделяет риелторскую фирму исключительным правом представлять его интересы на рынке недвижимости, то есть находить покупателя. Это означает, что никто кроме этой фирмы не сможет продать данную недвижимость. В этом случае обычно должны устанавливаться сроки реализации помещения, а в случае неисполнения условий договора применяются штрафные санкции к риелторской фирме. Впрочем, чаще всего в таком договоре не прописывается неустойка. Одним словом, советуем не удовлетворяться устными разъяснениями к общим формулировкам. Тем более что по такому договору клиенты часто передают в агентство на ответственное хранение правоустанавливающие документы (в оригинале), что ограничивает собственника в праве продавать свою недвижимость. А клиенту намного интереснее работать с несколькими агентствами и не быть скованным в своих действиях, чтобы быстрее продать помещение! Поэтому мы рекомендуем не заключать эксклюзивный договор.

        Узнайте, насколько эффективную рекламную кампанию по вашему объекту планирует проводить посредник, где и как часто будет размещаться информация о вас.
        Для клиента важно, чтобы поиск покупателей, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств.
        Неотъемлемая часть договора – стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой недвижимости, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риелторских услуг.

        Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. Нередко на клиента перекладывают расходы на рекламные услуги, нотариальное удостоверение договора, его государственную регистрацию, получение справок и т. д. И еще одно важное замечание: отдавая любые денежные средства, не забудьте взять расписку об их получении с указанием договорного обязательства (пункта договора), за исполнение которого осуществляется платеж.

        В договоре обязательно должен присутствовать раздел о порядке его расторжения. Бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, риелторская фирма от этого страдать не должна, ведь до момента расторжения она уже провела определенную работу и затратила средства, которые необходимо компенсировать. Для того чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.

        При формулировании условий раздела, посвященного ответственности сторон, некоторые агентства стремятся ущемить интересы клиентов. Обычно за нарушение ими обязательств договор предусматривает штрафные санкции, в то время как агентству за нарушения практически ничто не грозит. Безусловно, такая позиция неприемлема для клиента. В данном случае можно порекомендовать проявить большую настойчивость при переговорах с риелторами и добиться включения в этот раздел условий о равной ответственности сторон.

        Помните: каждый участник сделки вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Требовать исполнения устных обещаний агентства, не вошедших в договор, будет бесполезно.

        Внимательно знакомясь с текстом документа, не стесняйтесь требовать подробных разъяснений по всем непонятным для вас моментам. Ряд сделок может иметь свои особенности. Для их описания в договоре должен существовать раздел «Особые условия», в котором указывается все то, что не нашло отражения в стандартном тексте. Все, что обсуждалось устно, обязательно должно быть зафиксировано в данном разделе. И если места в нем недостаточно, может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой составной частью договора.

        Помните: всюду, где есть конкретика, нет места необоснованным опасениям. А соблюдение обязательств должно быть взаимным – тогда успех сделки гарантирован. Удачи!

        Отказ от услуг риелтора

        Константин

        Константин, конечно, собственник имеет право досрочно расторгнуть договор с агентством, эта ситуация обязательно прописывается с самом договоре. Условия расторжения зависят от срока с начала договора и фактически проведенного объема работ: как минимум, — это возмещение агентству финансовых затрат, связанных со сбором документов для сделки, рекламной компанией объекта и т.п., плюс, как правило, предусмотрен штраф, компенсирующий трудозатраты сотрудников агентства, связанные с работой по Вашему договору (консультации, оценка стоимости недвижимости, планирование алгоритма сделки, встречи, телефонные переговоры, показы и пр. и пр., в зависимости от конкретного варианта).

        Спасибо за конструктив!

        Что у вас прописано в договоре-в случае досрочного расторжения, какие санкции, то и грозит! Откуда мы знаем, с кем вы и чего заключили и под чем подписались. )

        . и будет потом Константин искать свое имущество- в европейском суде. Там же еще половина имущества, другого государства- не оформленное как нужно. Как там без специалиста. Это же Пипец!))

        Я не продавец. И договора этого вообще не видел. Спрашиваю в надежде, что это стандартный документ, и вы, как профи можете (без истерик) пролить свет на это мутное дело.

        Интересно, а зачем вам договор продавца с агентством -если вы покупатель. Вы чего? Хотите уговорить продавца расторгнуть договор и купить напрямую? Кинуть, короче, агентство! А мы тут вообще-то риэлторы и вы получается, хотите кинуть наших коллег. И чего вы от нас хотите услышать тут приятного -для себя?!
        А мы и не истерим. ))

        Алексей, Вы, наверное, детективов насмотрелись! Или страдаете комплексом профессиональной несостоятельности. В любом случае не стоит проецировать свои фобии на других.
        Но даже если двигаться в русле Ваших фантазий, то зачем же бить посуду, я за цивилизованный развод.
        И уж извините, не могу пройти мимо Вашего порыва закрыть своей богатырской грудью всё уважаемое сообщество риэлторов. Этим также славятся медики, прикрывающие до последнего врачей-убийц, и работники внутренних дел, только под давлением прессы замечающие оборотней в погонах.
        Ну и ,конечно же, прошу прощения, если наступил на любимую мозоль.

        Мозоль прошла! Осталась богатырская грудь. ))

        Да зачем Вам риэлтор, Константин? Да еще и в Крыму? Совершенно лишнее)))) и никаких санкций, подумаешь, работал риэлтор, а ты его послал. Ничего страшного. Все сам, и будет тебе крымское счастье)

        А если объявление хозяина висит на разных площадках и цены отличаются не на 5-10% а в 2-3 раза, это тоже, наверное, работа риэлтора, только в чьих интересах? Ещё раз: я не продавец.

        Если за разрыв в одностороннем порядке присутствуют в договоре штрафные санкции, то этим и грозит. Читайте договора, до подписания и будете всегда в курсе, что будет за нарушение.

        Участник программы «?Работаю честно»

        Константин, все зависит от договора — там обычно прописан штраф за отказ и самостоятельность, у всех агентств по-разному, ориентировочно в размере 1/3 от общей стоимости услуг.

        Спасибо. Копия договора должна быть у хозяина?

        Должно быть несколько экземпляров договора, имеющих одинаковую юридическую силу, но не менее чем число участвующих сторон. То есть, если договор заключили две стороны — продавец и агентство недвижимости (риэлтор), соответственно, должно быть у каждой из сторон по своему экземпляру этого договора. И это не копия, а экземпляр.

        Расторжение договора с агентством «грозит» возмещением фактически подтвержденных расходов последнего.
        Все остальное (штрафы, пени, и т.п. как не обзови) — от лукавого.
        Пугалки для слабонервных.

        В Крыму, не слышал и не встречал не единого случая, чтоб агентство забрала сумму, прописанную в договоре при расторжении по вине владельца. Чаще всего эти договора типичные и заключались с целью психологического давления на собственника. Сейчас же, договора имеют силу и их будут применять для возврата санкций, но будут ли собственники заключать их, большой вопрос!

        Последствия разрыва договорных отношений возникают из самих договоренностей и законодательства. Оценить эти последствия возможно только на основании содержания самого договора ну и естественно от того, насколько велико желание и юридическая возможность получить причитающееся стороне, с которой договор расторгается, зависит реальность всего мероприятия.

        Константин, что то тут не чисто, кто-то кого-то обманывает, это не работа риэлтора: «А если объявление хозяина висит на разных площадках и цены отличаются не на 5-10% а в 2-3 раза, это тоже, наверное, работа риэлтора, только в чьих интересах? Ещё раз: я не продавец.»

        расшифруйте, пожалуйста, что вы имели в виду.

        Работа риэлтора, продать выгоднее-для своего клиента-продавца. А кто-то необоснованно думает, что риэлтор в 2-3 раза- в свою сторону наметил. Странно как-то! А может он для собственника старается- а не для вас.

        К гадалке не ходи — для собственника старается!

        В 3 раза для себя. Ну, это уж сильно круто. ) Только к гадалке.

        Ищите способы обходится без риелторов. Я через одного за символическую плату находил адреса от посредников.
        Почта его: [email protected] Номер он не дал, скрывается от агентов видимо, но адреса кроме одного-двух были точно без агенств

        Проверено ЦИАН

        Каждое агентство работает так как ему удобно:
        — кто-то работает исключительно по договору с Собственником и размещают на своих площадках исключительно их объекты;
        — другие размещает все подряд даже не заморачиваясь отсутствием фото объекта и собственно просмотром объекта;
        — третьи размещают объекты на которые заключены договора с собственником и на которые не заключены;
        — помимо всего прочего кто-то рекламирует и объекты партнеров по продажам и т.д.
        . подчеркиваю, это личное дело агентства.

        Если вы не нуждаетесь в услугах специалиста — вы не обязаны к нему обращаться и оплачивать ненужные вам услуги. Но это вправе делать продавец если он сам обратился за помощью к агенту — это уже его забота за что и кому он платит и какой спектр услуг от риелтора он получает. Договор вам могут и не показать, как минимум сославшись на его конфиденциальность. Могут по обоюдному согласию и показать — в конце концов это договор между ними, имеют право.

        Взаимоотношения Собственника с нанятым агентом это его головная боль, но не ваша как Покупателя если вы считаете, что в состоянии самостоятельно исполнить свои обязательства как Покупатель.

        Естественно, если у риелтора есть договор с Собственником это не освобождает его от права быть честным и перед Покупателем — профессионалы руководствуются этим.

        Договор с риелтором

        Андрей

        Доброго времени суток.
        Был бы признателен если проконсультируете по такому вопросу:

        Для продажи квартиры, через знакомых был найден риелтор, который будет проводить сделку в обход фирмы в которой он работает ( наверное да бы не терять свои деньги и т.п. )

        Так как продаем недвижимость впервые, то лишь не давно узнали, что при сделках заключается договор с агенством, где прописываются обязанности и т.п. Но человек будет работать не через агенство.

        Задали ему вопрос по поводу договора. человек говорит, что он в принципе не нужен, что мол все обязанности и что входит в его работу мы устно обсудили, что он берётся самостоятельно заниматься показом, поиском, документами и т.п.

        Вообщем сам вопрос: Нужно ли заключать такой договор обязательно, да бы не быть «кинутыми» и т.п. ?

        Опять же человек понял что мы боимся, и сказал, что сумма сделки, кто получатель денег и т.п. будет прописан в договоре купли продажи.

        Быть может он не хочет заключать данный договор потому что он хочет работать в обход фирмы?
        Или данный договор не особо и важен?

        Сейчас решаем как быть, вроде и человек знакомый уже много лет, и с квартирами работает уже более 10 лет, работает в одной из крупных компаний Москвы , но сомнения по поводу договора не дают спокойно думать..

        О чем речь, если Вы с человеком работать собираетесь, которого Вам рекомендовали? Хороших спецов передают из рук в руки, как нечто важное, как то, за что передающий может поручиться. И одновременно, хорошему спецу рекомендация и репутация важны намного больше, чем какие-то там обязанности в договоре. К тому же Вы ничем не рискуете, т.к., не имея обязанностей по договору, в любую секунду можете отказаться от риэлтора или от сделки, если Вас что-то насторожит.
        А договор, который заключает агентство, больше всего нужен самому агентству, т.к. там прописываются Ваши штрафы и неустойки, если потом передумаете с ними работать. Именно поэтому Вас в агентстве так и проконсультировали. Вся цель консультации — это переманить к себе клиента.
        Как это риэлтор запросит больше? У него же нет даже договора и нигде будет не видно, что Вы ему вообще что-то должны платить. Так что это он рискует отработать даром, это он Вам доверяет, не заключая договора))))

        Специалист то хороший, уже с первой встречи было видно профессионализм, все вопросы разобрал, с налогами и т.п.
        Просто тут нюанс в другом немного, что его посоветовал «хитрый» брат, который лишний раз кусок оттяпать побольше себе желает. Если бы брат не был таким, то вопросов бы и не было.
        Спасибо за ответ.

        Сделка и расчеты — всё должно проходить открыто на Ваших глазах, сумма в договоре тоже видна будет, так что ничего у Вас не «оттяпают». Если же не будет 100% открытости, то можете отказаться, как я уже выше писАла.
        200т.р., о которых Вы пишете ниже — это берет другое агентство с ДРУГИМ агентом. И Вы не знаете, каким будет этот агент , а каков агент, таков и денежный результат продажи.
        Для москвы 200 тысяч за продажу — это скромные комиссы.

        расторжение договора с риэлтором

        Марина

        В договоре с риэлтором указано 3 этапа работ. При выполнении 1 этапа — работа считается выполненной на 30%, 2 этапа — на 80%, 3 этапа — на 100%. Т.к был потенциальный покупатель и был заключен предварительный договор купли-продажи, акт выполненных работ был подписан по 2 этап.Но покупатель отказался от сделки. Хочу расторгнуть договор с риэлтором. Должна ли я оплачивать 80% от суммы договора, т.к. подписан акт или по 1 этапу только 30%?

        Марина, прочитайте условия расторжения договора.

        По инициативе Заказчика последний оплачивает агенту процент от вознаграждения агента в соответс. с п.** договора в качестве компенсации за фактически проделанную работу и понесенные агентом затраты. Но акт был подписан на 80% исполнения, а фактического заключения договора не произошло.

        марина, не очень понятно из вашего текста, акт был подписан за 2й этап или только за 1й? собственно, это и ответ на ваш вопрос. подписан за 2й — платите 80, за 1й — платите 30

        Акт подписали за 2-й этап, но сделка не состоялась. Покупатель будет оплачивать неустойку. Но я хотела отказаться от неустойки в пользу покупателя, т.к. это не его вина, и отказаться от услуг этого агента, т.к. по устной договоренности договор заключался конкретно под этого покупателя.

        из того, что вы написали, вообще ничего не ясно, честно говоря. если я правильно вас понимаю, сделка не состоялась. при этом вы по каким-то причинам подписали акт о втором этапе, сейчас об этом жалеете и хотите дать заднего и не платить. поэтому спрашиваете — «а можно ли не платить не по договору, а по-человечески?». так получается? ответить что-либо тяжело, поскольку непонятно что за этапы, как они регулировались, что конкретно было прописано в качестве параметров выполнения. очевидно, что раз вы подписали акт о приемке второго этапа — то при наличии вашей подписи с вас будут требовать его оплату, вне зависимости от того подписали вы его осознанно или поддавшись на уговоры/разводы/минутную слабость.

        Акт выполненных работ должен был быть подписан после регистрации основного договора и исполнения всех условий по агентскому договору

        Да, должны. НО очень странно подписывать такой договор с агенством в принципе. Иначе можно платить бесконечно за пришедших/ушедших покупателей.

        надо читать ваш агентский договор, исходя из ваших слов, сделка сорвалась, а следовательно покупателя физически нету! тогда каким образом были выполнены первые два пункта, если по факту покупателя нету. по логике они отменяют своё действие, в связи с отсутствием покупателя. у меня к вам вопрос. вы написали что подписан предварительный договор! не аванс и не задаток, а именно пред. договор? если так то вы можете через суд обязать покупателя купить, либо выплатить неустойку как раз ту что требует агентство! и пусть это агентство само этим и занимается (один из вариантов), но с другой стороны, если это агентство работает и даёт вам результат, то зачем отказываться? работайте с ними дальше и всё будет нормально! если конечны вы написали всё как есть на самом деле!

        Читайте так же:  Адвокаты и юристы метро Соколиная гора. Адвокат в соколиная гора
    admin

    Поadmin

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *