Предварительный договор купли-продажи земельного участка. Предварительный договор купли-продажи земельного участка по ипотеке

Предварительный договор купли-продажи земельного участка. Предварительный договор купли-продажи земельного участка по ипотеке

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Целесообразность заключения предварительного договора

Непосредственный акт купли-продажи земельного участка может быть существенно отдален по времени от предварительного договора. Соответственно, предварительный договор подразумевает фиксацию намерений наперед, предоставляя сторонам возможность подготовиться к основной сделке.

То есть предварительный договор носит, помимо фиксации намерений, также и характер отсрочки, при этом давая сторонам договора некоторую гарантию, что сделка все же состоится и продавец не передумает продавать участок, а покупатель не передумает его приобретать.

Продавцу отсрочка дает время для завершения оформления всех документов на участок и снятия какого-либо обременения, например, залога. Покупатель, в свою очередь, может без спешки взять кредит в банке или продать какое-нибудь свое имущество, чтобы иметь деньги для оплаты земли.

Кроме того, у покупателя появится дополнительное время для тщательного изучения документов по объекту сделки. Выявленные покупателем недочеты в виде некомплектности пакета документов, наличия обременений на участок, несоответствия формальных сведений реальности продавец сможет исправить до момента заключения основного договора.

Схожесть и различия предварительного и основного контрактов

Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.

Гражданский кодекс диктует наличие существенных условий в основном договоре, по которым стороны предварительно договорились и зафиксировали их в рассматриваемом в этой статье контракте.

Время заключения основного контракта купли-продажи желательно оговорить в предшествующем акте. Если в предварительном договоре отсутствует дата заключения основного договора, то сторонам по закону дается год для оформления полноценной сделки по продаже земли. Односторонний отказ может повлечь принуждение в судебном порядке заключить основной договор.

Форма договора

Закон признает только письменную форму контракта, в противном случае претензии сторон судами не принимаются к рассмотрению.

Независимо от стадии соглашения (предварительное или окончательное) в документах должны быть отражены исчерпывающие сведения о продаваемом участке: привязка на местности согласно кадастровым данным, конфигурация, линейные размеры и площадь землевладения.

Стоимость участка обязательна к указанию как в предварительном договоре, так и в основном. Если этой позиции в контрактах нет, сделка считается незаключенной.

Продавец обязан на стадии заключения и действия предварительного контракта поставить покупателя в известность обо всех отягощениях по участку (арест, залог, ипотека и т.д.) и устранить их до даты подписания основного контракта купли-продажи.

Документы для оформления договора

В процессе составления предварительного договора Продавец обязан представить покупателю следующие документы:

  • сертификаты, подтверждающие право собственности продавца на участок земли;
  • действующий кадастровый паспорт на участок;
  • план размежевания и акт увязки границ участков;
  • документы, на основании которых получено свидетельство права собственности;
  • справка госорганов (ЕГРП) об отсутствии каких бы то ни было обременений по продаваемому участку в виде залогов, арестов и т.д.
  • Особенности оформления предварительного контракта

    Предварительный договор, в отличие от базового, регистрировать не нужно. Согласие каких-либо третьих лиц при заключении предварительного соглашения между фирмами (компаниями) не требуется, так как о приобретении или отчуждении недвижимости пока речь не идет.

    Основная обязанность сторон по предварительному договору – осуществить в дальнейшем куплю-продажу земли. Выплата задатка законом не запрещена, но производится по добровольному согласию сторон. Условия по этой процедуре регламентируются Гражданским кодексом. В любом случае покупатель при передаче аванса (задатка) продавцу подтверждает основательность своих намерений.

    Условия контракта, включая базовые, можно изменить или дополнить в основном договоре по продаже участка. Земля может продаваться вместе с находящимся на ней домом, дачей, гаражом, подсобными строениями. Все эти строения должны найти отражение в тексте документа с указанием их цены, после чего фиксируется суммарная стоимость сделки.

    Если участок земли находится в собственности нескольких владельцев, нужно описать размер каждой квоты и ее цену.

    Предварительный договор как условие ипотечного кредита

    При выдаче ипотечного кредита банки, как правило, требуют заключения предварительного соглашения, в котором кредитная организация (банк) принимает непосредственное участие и является третьим заинтересованным лицом.

    После государственной регистрации земельный участок переходит банку в виде залога по ипотеке.

    Назначение земельного участка

    Специфика процедуры отчуждения земель сельскохозяйственного назначения должна найти свое отражение в условиях договора. Специфические особенности сельскохозяйственных угодий диктуют следующие правила:

  • гражданам других государств закон не позволяет приобретать такие земли;
  • использование этих земель под застройку или иные цели, кроме сельскохозяйственных, возможно только после перевода участка в другую категорию по предусмотренной законом процедуре;
  • органы местной власти имеют приоритетное право приобретения сельскохозяйственных угодий. То есть для отчуждения участка другому лицу следует получить письменный отказ органов власти от покупки конкретного участка сельхозугодий. Подобный письменный отказ как основание для заключения сделки действителен в течение года.
  • Содержание контракта

    Структура предварительного контракта аналогична типовому договору купли-продажи и должна включать в себя следующие существенные условия:

    1. название договора, место заключения сделки, дату оформления;
    2. реквизиты юридических лиц и паспортные данные граждан, участвующих в соглашении;
    3. существенные условия, а именно: предмет договора, полное описание продаваемого участка, цену сделки, график оплат и санкции за его нарушение;
    4. задатки, авансовые платежи с указанием их размера и условий возврата или зачета в общую стоимость сделки, а также неустойки при отказе заключить в дальнейшем основной контракт;
    5. наличие или отсутствие обременений по участку;
    6. сроки заключения основного контракта по продаже недвижимости;
    7. дату начала и окончания функционирования временной договоренности купли-продажи;
    8. наличие зданий и сооружений на участке;
    9. обязательства продавца об информировании покупателя по притязаниям на участок со стороны родственников или властей.
    10. Предварительный договор с задатком

      На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки. А это значит, что вполне возможно такое развитие событий, при котором покупатель и продавец впустую потратят время и деньги, подготавливаясь к договору, который так и не будет заключен.

      Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.

      Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.

      В случае если отказ от совершения запланированной купли-продажи будет инициирован продавцом, то он будет обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

      Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас >

      Договор купли-продажи земли и жилого дома с ипотекой в силу закона в пользу банка

      Образец (шаблон, пример, бланк) договора и передаточного акта, которые можно использовать при заключении сделки купли-продажи земельного участка и дома с ипотекой в силу закона в пользу банка. Скачать в формате MSWord.

      ДОГОВОР
      купли-продажи земельного участка и жилого дома

      Воронежская область, Новохоперский район, село Троицкое
      16 января 2020 года.

      гр. Ф.И.О., мужской пол, гражданство РФ, место рождения: г. Воронеж, ДД.ММ.ГГ рождения, паспорт: 0000 000000 выдан отделом УФМС России Воронежской области по Новохоперскому району, дата выдачи ДД.ММ.ГГ., код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, село Троицкое, ул. Большевистская, дом 4 именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны и
      гр. Ф.И.О., мужской пол, гражданство РФ, место рождения: г. Воронеж, ДД.ММ.ГГ рождения, паспорт: 0000 000000 выдан отделом УФМС России по г. Воронежу, дата выдачи ДД.ММ.ГГ., код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Хользунова, дом 24, кв. 42 именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее по тексту — Договор) о нижеследующем:

      1. Предмет договора
      1.1.
      Продавец продает, передавая в собственность, а Покупатель покупает, принимая в собственность, земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом (далее также жилой дом), находящиеся по адресу: Россия, Воронежская область, Новохоперский район, село Троицкое, ул. Большевистская, дом 4. При дальнейшем упоминании о земельном участке и индивидуальном жилом доме с мансардой по тексту настоящего Договора допустимо употребление терминов: Объекты недвижимости, Недвижимое имущество, Недвижимость.

      1.2. Объекты недвижимости, указанные в пункте 1.1. настоящего Договора (земельный участок и жилой дом) имеют следующие уникальные характеристики:
      1.2.1. Земельный участок: кадастровый номер 00:00:000000:00000, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 1600 кв.м. Данный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 30.12.2013 г. Право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области от 13.01.2014 г. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.01.2014 г. сделана запись регистрации № 00-00/00-00/000-000.
      1.2.2. Индивидуальный жилой дом с мансардой: кадастровый номер 00:00:000000:0000, инвентарный номер 000, назначение: жилое, этажность: 1, подземная этажность: 1, общая площадь жилого помещения: 202 кв.м. Данный жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 30.12.2013 г. и технического паспорта от 14.11.2014 г., выданного Новохоперским филиалом МУП «Бюро технической инвентаризации». Право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области от 24.11.2014 г. о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.11.2014 г. сделана запись регистрации № 00-00/00-00/000-000.

      1.3. Стороны пришли к соглашению о том, что земельный участок продается по цене 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей и жилой дом по цене 9500000 (девять миллионов пятьсот тысяч) рублей. Совокупная цена отчуждаемых Объектов недвижимости составляет 11000000 (одиннадцать миллионов) рублей.

      1.4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Объекты недвижимости никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременены, а также лиц, обладающих правом пользования указанными земельным участком и жилым домом не имеется.

      1.5. Продавец уведомляет Покупателя о том, что на дату подписания настоящего Договора в жилом доме зарегистрировано одно лицо: Ф.И.О. (продавец). Продавец гарантирует, что до 20.01.2020 года он будет выписан из дома.

      2. Источник оплаты приобретаемых объектов недвижимости
      2.1.
      Объекты недвижимости, указанные в пунктах 1.1., 1.2., 1.2.1., 1.2.2. настоящего Договора приобретаются Покупателем за счет:
      2.1.1. Собственных средств Покупателя в размере 5000000 (пять миллионов) рублей;
      2.1.2. Кредитных средств, представляемых ОАО «Сбербанк России» (именуемый в дальнейшем Кредитор) по кредитному договору №00000 от 13 января 2020 года (далее также Кредитный договор), заключенному между Кредитором в лице начальника сектора ипотечного кредитования дополнительного офиса №0000/0000 Воронежского отделения №0000 ОАО «Сбербанк России» Ф.И.О. с одной стороны и Ф.И.О. (Покупателем) и Ф.И.О. (супруга продавца) с другой стороны.

      2.2. Кредит предоставляется Покупателю в размере 6000000 (шесть миллионов) рублей для приобретения объектов недвижимости: Земельный участок и Индивидуальный жилой дом с мансардой по адресу: Россия, Воронежская область, Новохоперский район, село Троицкое, ул. Большевистская, дом 4 (пункт №00 Кредитного договора) в собственность Покупателя, со сроком возврата кредита – по истечении 360 (триста шестьдесят) месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита (пункт №00 Кредитного договора). За пользование кредитом Покупатель уплачивает проценты из расчета процентной ставки 17% годовых (пункт №00 Кредитного договора), начисляемых за каждый месяц аннуитентно в соответствии с графиком платежей.

      2.3. В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ земельный участок и жилой дом в обеспечение обязательств, принятых по Кредитному договору, считаются находящейся в залоге у Кредитора (он же Залогодержатель) в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю (государственная регистрация права собственности Покупателя) на объекты недвижимости, указанные в пунктах 1.1., 1.2., 1.2.1., .1.2.2. настоящего Договора. Права и обязанности залогодателя будет нести соответственно Покупатель.

      2.4. В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны определили, что земельный участок и жилой дом с момента передачи их Покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у Продавца ни в силу закона, ни в силу договора.

      2.5. На момент подписания настоящего Договора рыночная стоимость объектов недвижимости (земельный участок и жилой дом), как предмета ипотеки в силу закона составляет 12000000 (двенадцать миллионов тысяч) рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Оценка», отчет оценки № 000 от 13.01.2020 г.

      2.6. Права Кредитора по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на объекты недвижимости, обременяемые ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой Покупателем и выдаваемой в соответствие с законодательством РФ.

      3. Порядок расчетов
      3.1.
      Расчеты между Покупателем и Продавцом производятся в следующем порядке:
      3.1.1. Денежная сумма в размере 11000000 (одиннадцать миллионов) рублей в счёт уплаты за приобретаемые Объекты недвижимости выплачивается Покупателем за счёт собственных средств Покупателя и за счёт, предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору наличным расчетом. Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки Продавца о получении соответствующей суммы,
      3.1.2. Уплата денежной суммы в указанном в пункте 3.1.1 настоящего Договора размере выплачивается в два этапа.

    11. Этап первый. Денежная сумма в качестве аванса в размере 5000000 (пять миллионов) рублей уплачивается Покупателем не позднее дня заключения договора.
    12. Этап второй. Окончательный расчет (выплата денежной суммы в размере 6000000 (шесть миллионов) рублей), производится после государственной регистрации перехода права собственности на Объекты недвижимости (прекращение собственности) от Продавца и одновременной государственной регистрации права собственности Покупателя за счет кредитных средств в течение одного банковского дня, считая с даты фактического получения предоставляемого созаемщикам (Ф.И.О. (покупатель). и Ф.И.О. (супруга покупателя)) ипотечного кредита по Кредитному договору.
    13. 4. Права и обязанности сторон
      4.1.
      Продавец обязуется:
      4.1.1. В день подписания настоящего Договора передать Покупателю Объекты недвижимости с подписанием передаточного акта о передаче Земельного участка и Индивидуального жилого дома с мансардой согласно статьи 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
      При этом переданный земельный участок должен соответствовать описанию в кадастровом плане, а жилой дом соответствовать описанию в техническом и кадастровом паспортах, находиться в состоянии, пригодном для проживания, отвечать установленным техническим и санитарным требованиям.
      4.1.2. В дни получения от Покупателя денежных средств согласно пункту 3.1.2 настоящего Договора предоставить документы, подтверждающие получение от Покупателя указанных денежных средств.
      4.1.3. В момент приема-передачи Объектов недвижимости Продавец передает Покупателю ключи от жилого дома, а также всю техническую (технический паспорт, кадастровый паспорт жилого дома, кадастровый план земельного участка и пр.) и иную документацию на Недвижимое имущество (домовая книга, платежные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг, налоговых обязательств и пр.).

      4.2. Продавец имеет право:
      4.2.1. В одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств, указанных в пункте 3.1.2. настоящего Договора, в течение 30 дней, считая с даты, установленной для совершения соответствующего платежа.

      4.3. Покупатель обязуется:
      4.3.1. Оплатить приобретаемые Объекты недвижимости по цене, указанной в пункте 1.3. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 Договора.
      4.3.2. Принять от Продавца приобретаемую Недвижимость во владение и распоряжение после её фактического получения.

      4.4. Покупатель имеет право:
      4.4.1. Требовать от владельца закладной по исполнении части обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательства удостоверения частичного исполнения (внесении ежемесячного, в том числе досрочного, платежа) способом, достаточным для Покупателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной.
      4.4.2. Требовать от владельца закладной передачи ему закладной после окончательного исполнения, обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательств.

      5. Срок действия договора и иные условия
      5.1.
      Покупатель приобретают право собственности на указанные земельный участок и жилой дом с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. С этого же момента настоящий Договор вступает в силу.

      5.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения Продавцом и Покупателем всех обязательств, предусмотренных им.

      5.3. Обязательства Покупателя в части ипотеки Объектов недвижимости в силу закона действуют до даты полного исполнения Покупателем денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с п. 2.4 и 2.7 настоящего Договора.

      5.4. Содержание статей 167, 209, 223, 288, 292, 488, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 43, 75, 76, 77, 78 Федерального Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 –ФЗ сторонам понятно.

      5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи Объектов недвижимости несет Покупатель. Все обязательства перед третьими лицами, возникшие до заключения Договора или после, но по основаниям, имевших место до заключения Договора, несет Продавец.

      5.6. Покупатель оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода прав собственности на Объекты недвижимости к Покупателю и с обременением Недвижимости ипотекой в силу закона.

      5.7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на Объекты недвижимости сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения Покупателем своих обязательств, возникших из Кредитного договора.

      5.8. Замена предмета ипотеки в силу закона земельного участка и жилого дома по настоящему Договору допускается только с письменного согласия Кредитора (при передаче прав по закладной — владельца закладной) на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору.

      5.9. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях. Сторонам известно, что настоящий договор может быть признан недействительным, если он заключен под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (ст. 179 ГК РФ), или совершен без намерения создать соответствующие правовые последствия, либо с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ).

      5.10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

      5.11. Настоящий договор составлен и подписан в четырех экземплярах, два из которых передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, а два других выдаются сторонам.

      Подписи сторон

      Продавец:
      ____________________ (_________________________________________________________)

      Покупатель:
      ____________________ (_________________________________________________________)

      ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

      Воронежская область, Новохоперский район, с. Троицкое
      16 января 2020 года.

      гр. Ф.И.О., мужской пол, гражданство РФ, место рождения: г. Воронеж, ДД.ММ.ГГ рождения, паспорт: 0000 000000 выдан отделом УФМС России Воронежской области по Новохоперскому району, дата выдачи ДД.ММ.ГГ., код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, село Троицкое, ул. Большевистская, дом 4 именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны и
      гр. Ф.И.О., мужской пол, гражданство РФ, место рождения: г. Воронеж, ДД.ММ.ГГ рождения, паспорт: 0000 000000 выдан отделом УФМС России по г. Воронежу, дата выдачи ДД.ММ.ГГ., код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, ул. Хользунова, дом 24, кв. 42 именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, составили настоящий акт о нижеследующем:

    14. В соответствии с обязательствами, предусмотренными договором купли – продажи земельного участка и жилого дома от 16.01.2020 г. Продавец передал, а Покупатель принял земельный участок (кадастровый номер 00:00:000000:00000, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 1600 кв.м.) и находящийся на нем индивидуальный жилой дом с мансардой ( кадастровый номер 00:00:000000:0000, инвентарный номер 000, назначение: жилое, этажность: 1, подземная этажность: 1, общая площадь жилого помещения: 202 кв.м.), расположенные по адресу: Воронежская область, Новохоперский район, село Троицкое, ул. Большевистская, дом 4.
    15. Продавец передал Покупателю техническую документацию на земельный участок и жилой дом.
    16. С техническим состоянием жилого дома Покупатель согласен.
    17. Претензий друг к другу не имеем.
    18. Настоящий передаточный акт составлен и подписан в четырех экземплярах, два из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, а два других у Покупателя и Продавца.
    19. Продавец
      ______________________ (_____________________________________________________)

      Покупатель
      ______________________ (_____________________________________________________)

      Предварительный договор — генеральная репетиция основного

      Вкратце рабочая схема действий приобретения жилья в ипотеку выглядит следующим образом:

      • выбор объекта сделки;
      • подписание предварительного ДКП;
      • обращение в банк с заявкой на кредит;
      • получение одобрения;
      • подписание кредитного договора с банком;
      • заключение основного ДКП с продавцом;
      • регистрация перехода права собственности и договора ипотеки;
      • окончательный расчет с продавцом.
      • Если продавцом является застройщик (или его представитель), а покупатель приобретает новостройку по ДДУ, порядок действий тот же. Разница в том, что в Росреестре вместе с ипотекой регистрируется не право собственности, а переход прав по ДДУ. То есть когда дом будет сдан и акт приема-передачи квартиры подписан, вам потребуется еще раз посетить Росреестр уже для регистрации права собственности на новую недвижимость.

        Для чего нужен предварительный договор по ипотеке? Использование этого документа помогает «застолбить» за собой определенный объект недвижимости. Устная договоренность и любые обещания, не закрепленные письменным соглашением, не имеют никакой юридической силы, а значит не могут служить гарантией ответственности ни одной из сторон.

        Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в новостройке может содержать сведения о сумме, которую покупатель вносит с целью брони понравившегося объекта.

        Сразу уточните, входит ли эта сумма в стоимость квартиры, чтобы спланировать расходы заранее.

        Для вторичного жилья такую роль выполняет задаток или аванс. Нужно помнить о принципиальной разнице этих юридических понятий:

      • если покупатель откажется от приобретения недвижимости, задаток остается продавцу;
      • если продавец откажется продавать недвижимость, ему придется уплатить пострадавшей стороне двойную сумму задатка;
      • аванс является только предоплатой и не выполняет другие функции задатка, если иное не указано в предварительном ДКП или договоре аванса.
      • Если вы решили внести задаток, а продавец или его представитель настаивают на авансе, утверждая, что разницы между ними никакой нет, можно согласиться и на аванс, но прописать в договоре условия расторжения.

        Предварительный договор купли-продажи: разбор по составу

        Не составляет особого труда найти в интернете образец предварительного ипотечного договора купли-продажи. Некоторые банки без лишних вопросов выдают своим клиентам типовую форму предварительного ДКП по запросу.

        Требования к предварительному документу такие же, как и к основному, и он имеет идентичную юридическую силу после того, как будет подписан.

        Основное отличие — после подписания основного договора можно отправляться в Росреестр и подавать документы на регистрацию перехода права, а после предварительного нужно идти в банк для получения ипотечной ссуды.

        Предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки должен содержать следующие сведения:

      • паспортные данные и личная информация каждого участника;
      • описание самого акта купли-продажи, который планируется к исполнению;
      • основные характеристики объекта сделки: точный адрес, кадастровый номер, общая площадь, категория земель (если это земельный участок), тип строения (жилое или нежилое помещение), другие особенности;
      • фиксированная стоимость недвижимости (чтобы у продавца не было возможности ее изменить перед сделкой);
      • документы, подтверждающие право собственности продавца относительно объекта сделки;
      • сроки и способ окончательного расчета покупателя за приобретаемую недвижимость (факт расчета закрепляется распиской в получении денег по договору купли-продажи, которую пишет продавец в момент расчета);
      • сроки подписания сторонами окончательного ДКП недвижимости;
      • ответственность сторон за неисполнение предварительного договора купли-продажи (штрафы, пени и другие меры взыскания по желанию сторон);
      • сроки передачи недвижимости и способ (чаще всего окончательную точку во взаимоотношениях продавца и покупателя ставит подписание акта приема-передачи недвижимости);
      • сведения о задатке (авансе), если таковой имеется.
      • После того, как обе стороны подписали предварительный договор купли-продажи по ипотеке, можно смело отправляться в банк за кредитом.

        После того, как банк одобрит подписанный предварительный ДКП, происходит подписание основного договора.

        Как было упомянуто ранее, с подписанным основным ДКП на руках можно отправляться на государственную регистрацию права собственности. При этом расчет будет происходить за счет кредитных средств, что должно быть зафиксировано в ДКП. Вот пример сведений, касающихся участия банка в сделке:

      • окончательный расчет производится за счет кредитных средств;
      • эти средства получены от банка;
      • основанием для получения средств является кредитный договор № такой-то.
      • В предварительном договоре эти данные могут быть опущены, но в основном они должны быть обязательно.

        Передача денег и регистрация права собственности: сначала стулья?

        Только после подписания договора, сопутствующих актов и передачи пакета документов на государственную регистрацию можно считать, что основные этапы сделки пройдены. Если на недвижимость не наложены аресты или обременения, можно не сомневаться в том, что регистрация прав нового собственника пройдет без проблем. Но прежде необходимо проверить все пункты договора и убедиться, что права сторон не могут быть ущемлены в ходе исполнения достигнутого соглашения.

        Большую роль играет то, какой способ расчета с продавцом выбран.

        Нередко из-за несогласия относительно именно этого пункта ДКП сделка разваливается, и покупателю приходится искать другую недвижимость, а продавцу — другого покупателя.

        Существует немало способов расчета при сделках с недвижимостью:

      • наличными;
      • через банковскую ячейку;
      • с помощью перевода со счета на счет;
      • через посредника (например, риелтора).
      • Отметим сразу, что в случае с ипотекой передача денег любым из перечисленных способов до государственной регистрации перехода права собственности невозможна. Способ оплаты наличными связан с повышенными рисками. В случае с военной ипотекой наличный расчет исключен в принципе. Аккредитив при ипотеке используется редко. Поэтому рассмотрим расчет через ячейку.

        Деньги в ячейку закладывает покупатель при продавце, при этом с банком заключается трехсторонний договор, в котором указываются условия получения продавцом доступа к ячейке. Важным моментом является вопрос о том, кто именно будет хранить ключи от заветной ячейки.

        Даже если вы перевели деньги продавцу, и у вас есть подтверждение транзакции из банка (или подтверждение того, что продавец побывал в банковской ячейке), окончательную точку в ваших взаиморасчетах может поставить только расписка от продавца в получении всей суммы денег за проданную недвижимость. При отсутствии этого документа возможно возникновение прецедента, когда продавец будет утверждать, что окончательный расчет не был произведен.

        Лучше, если предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке содержит информацию о способе расчета со всеми подробностями. Таким образом вы сохраните нервы и себе, и продавцу, а это дорогого стоит.

        Необходимо четко прописать способ расчета по сделке.

        Предварительный ДКП и военная ипотека

        Предварительный договор купли-продажи квартиры по военной ипотеке ничем не отличается от аналогичного соглашения при покупке жилья в кредит рядовым гражданином. В нем должны быть указаны все те же сведения, о которых упоминалось ранее. Однако есть и свои особенности:

      • для приобретения недвижимости в других регионах военнослужащие часто пользуются помощью доверенного лица при покупке жилья, не имея возможности присутствовать на сделке лично;
      • процесс расчета включает ожидание перевода денег в банк из Росвоенипотеки, продавец должен быть к этому готов.

      Что касается приобретения жилья в разных регионах, это одно из преимуществ программы Росвоенипотеки. От доверенного лица на сделке необходима нотариально заверенная доверенность: либо генеральная, либо с указанием всех действий, которые представитель покупатель может выполнить от его имени.

      Предварительный ипотечный договор выполняет функцию триггера для перехода к основным этапам сделки. Важно, что даже если количество средств, накопленных военнослужащим, достаточно для приобретения жилья без ипотеки, перевод денег в любом случае осуществляется через банк. Это связано с тем, что выдача наличных средств на руки военнослужащему не предусмотрена в связи с целевым назначением начислений.

      По военной ипотеке оплата наличными исключена.

      Как сберечь свои нервы и не совершать ошибок

      Предварительный договор купли-продажи квартиры, дома с участком или иной недвижимости в ипотеку может содержать подводные камни, которые без специальной юридической подготовки заметить весьма непросто. То же самое касается кредитного соглашения с банком и основного договора ДКП. Как обезопасить себя от неприятных неожиданностей?

      Можно посвятить большое количество времени чтению тематических форумов и сбору информации в сети. Но в таком случае проверка безопасности сделки ложится на ваши плечи. Готовы ли вы взять на себя такую ответственность?

      Для того чтобы упростить заемщику жизнь, существуют ипотечные брокеры.

      В Санкт-Петербурге наиболее компетентные и опытные представители этой сравнительно молодой профессии трудятся в агентстве «Ипотекарь». Именно туда вам стоит обратиться, если вас интересуют их услуги:

    20. подготовка всех бумаг для ипотеки «без шума и пыли» в кратчайшие сроки;
    21. уникальные предложения от ведущих банков, лучшие ставки на ипотеку в СПб и области;
    22. одобрение кредита несмотря на сложности с кредитной историей и другие нюансы;
    23. оплата по факту получения результата, а не после первой консультации.
    24. Хотите знать больше — не сомневайтесь, а запишитесь на консультацию в «Ипотекарь»!

      Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке

      Оформление ипотеки — сложный и длительный процесс. Заемщик постоянно находится в напряжении: поиск подходящей недвижимости, переговоры с продавцом, ожидание одобрения банка и многое другое. Но наступает и время спокойствия, когда заключается предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке и наступает чувство эйфории. Этот документ является гарантией серьезности намерений всех сторон сделки и является обязательным этапом процедуры кредитования сделок с недвижимостью.

      Образец предварительного договора

      Что из себя представляет предварительный договор

      Предварительный договор — это документальное выражение намерений сторон. Ипотека оформляется довольно длительное время, поэтому продавец и покупатель (заемщик) должны иметь обоюдные гарантии того, что в последний момент купля-продажа не будет отменена. Сбербанк — единственное кредитно-финансовое учреждение в России, для которого составление и подписание подобного документа является обязательным.

      Предварительный договор страхует участников сделки от следующих ситуаций:

    25. изменение общей стоимости недвижимости — указывается окончательная цена квартиры или частного дома, которая остается неизменной и в дальнейшем переносится в основное соглашение;
    26. отказ от сделки — зачастую собственники ищут более выгодные и быстрые варианты продажи, но документ, подписанный в Сбербанке, обязывает их соблюдать договоренности;
    27. возврат задатка — если кредитно-финансовое учреждение не одобряет выдачу целевого кредита, денежные средства, уплаченные владельцу квартиры вернут покупателю.
    28. Как заключить предварительный договор купли-продажи через Домклик

      Домклик — это интернет-портал Сбербанка, специализирующийся на подборе и оформлении сделок купли-продажи недвижимости. Этот сайт — альтернативное решение для быстрого оформления заявки на получение ипотеки, а также последующего заключения договора на приобретение квартиры.

      Алгоритм действия пользователя, желающего приобрести недвижимость в один клик, выглядит следующим образом:

    29. Регистрация на сайте Домклик.
    30. Выбор подходящей недвижимости.
    31. Подача заявки на получение ипотеки.
    32. Сбор документов, необходимых для подписания кредитного договора.
    33. Заключение предварительного соглашения с продавцом жилой недвижимости.
    34. Получение одобрения от банка.
    35. Подписание ипотечного и основного договора купли-продажи.
    36. Дистанционная регистрация сделки в Росреестре.
    37. Регистрация залога.
    38. Важно! За каждым заемщиком закрепляется ипотечный менеджер, который ведет сделку.

      Этот специалист оказывает консультационные услуги, проверяет достоверность и полноту представленных документов. Также он принимает участие в составлении предварительного и основного соглашения сторон купли-продажи, контролирует процесс их подписания.

      Приложение по работе с ипотечными вопросами Домклик — безопасная электронная среда для клиентов Сбербанка, а также проверенных застройщиков, аккредитованных в нем.

      Преимущества заключения договора через сервис Домклик


      Использование дистанционного электронного сервиса имеет ряд бесспорных преимуществ при заключении предварительного и основного договоров купли-продажи:

    39. Отсрочка по времени. Получение кредита — длительный процесс. Покупателю нужно подготовить документы, собрать необходимые справки, заручиться одобрением банка. Продавцу также требуется провести определенную работу перед продажей квартиры: выписаться, взять в ЖЭКе справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и т.д. Предварительный договор позволяет обеим сторонам сделки выполнять все необходимые действия в рамках установленного срока.
    40. Юридические гарантии. С момента подписания документа продавцом и покупателем, он приобретает законную силу. Это означает, что обе стороны сделки должны в полном объеме исполнить свои обязательства (собственник — продать жилье по указанной цене; заемщик — передать деньги в срок, указанный в соглашении).
    41. Профессиональное сопровождение. Ипотечный менеджер проверяет все документы по кредиту и предстоящей сделке, поэтому проблем с легитимностью составленных соглашений не возникает.
    42. Качественная проверка. На жилье, приобретаемое через ДомКлик, не поступают притязания третьих лиц, так как недвижимость тщательно проверяется на наличие арестов, обременений и других ограничений.
    Читайте так же:  Прокуратура Еврейской автономной области. Если нет ответа на заявление в течении 30 дней

    Оформление онлайн-договора экономит время заемщика. Ведь ему не нужно посещать офис банка, а достаточно пообщаться в чате с менеджером для получения необходимой информации. Кроме того, сервис Домклик доступен и в виде мобильного приложения. Поэтому заключение настоящего договора купли-продажи возможно в любое удобное для сторон время.

    Существенные пункты предварительного договора купли-продажи по ипотеке

    Несмотря на то, что предварительный договор в сервисе DomClick составляется удаленно, он должен содержать существенные условия, установленные действующим законодательством РФ.

    К основным пунктам соглашения относятся:

  • стороны сделки — прописываются персональные данные продавца и покупателя;
  • объект недвижимости — указывается основная информация о квартире (адрес, площадь, количество комнат и т.д.);
  • стоимость жилья — устанавливается сумма, которую заемщик должен передать продавцу;
  • информация о залоге — прописывается дальнейшая судьба задатка при различных вариантах развития событий (зачет в сумму общей стоимости, возврат покупателю и т.д.);
  • права и обязанности сторон;
  • срок действия договора — устанавливается дата подписания основного соглашения.
  • Особенности предварительного договора, составленного по всем правилам российского законодательства, позволяют обезопасить от любых неожиданностей все стороны сделки.

    Заключение предварительного договора в нюансах


    Процедура заключения предварительного соглашения сторон изобилует разнообразными нюансами, в которых прекрасно разбираются специалисты Сбербанка. Среди основных условий подписания данного документа можно выделить следующие:

  • Договор заключается в двух экземплярах (по одному для продавца и покупателя) и оформляется на бумаге.Особое внимание следует уделять деталям. Например, ошибка в написании имени или адреса недвижимости станет причиной признания договора недействительным.
  • Отметка об отсутствии обременений и ограничений. Этот пункт необходимо внести в соглашение, чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений.
  • Акцент на техническом состоянии. Зачастую покупатели сталкиваются с ситуацией, когда при вселении в квартиру ее технические характеристики существенно отличаются от тех, что были при первичном осмотре. Например, владелец демонтирует сантехнику, снимает двери, розетки, люстры, выключатели и т.д. Поэтому в предварительном договоре можно указать, какие элементы интерьера остаются после продажи, а также описать общее состояние жилплощади. Если недвижимость продается с мебелью, нужно приложить перечень и описание каждой номенклатурной единицы.
  • Распределение финансовых затрат. В соглашении покупатель и продавец могут определить, кто будет нести расходы по регистрации основного договора. Это может быть солидарная ответственность (50/50) или индивидуальная (например, собственник квартиры делает скидку при условии оформления сделки за счет заемщика).
  • Читайте так же:  Глава 27. Гарантии работникам гражданский кодекс

    Какие документы необходимы

    Для заключения предварительного соглашения не требуется большого количества бумаг. Чтобы подписать предварительный договор стороны сделки должны иметь при себе:

  • Документы, удостоверяющие личность сторон. Физическим лицам достаточно предъявить общегражданский паспорт. Представителям юрлиц дополнительно потребуется доверенность на совершение сделки, а также основные учредительные бумаги организации или предприятия (устав, ОГРН и т.д.).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.).
  • Оформление предварительного договора

    Предварительное соглашение заключается в порядке, установленным действующим законодательством РФ. Допустимо самостоятельное составление проекта договора и его подписание без привлечения третьих лиц (ипотечный менеджер, юрист, нотариус и т.д.). Типовой бланк можно скачать на сайте Сбербанка.

  • цена недвижимости — определяется на основании кадастровой стоимости и экспертного заключения профессионального оценщика;
  • основные сведения о квартире — переписываются из технического или кадастрового паспортов на жилплощадь;количество владельцев — определяется по данным выписки из ЕГРП, если владельцев больше одного, необходимо предоставление нотариальных отказов от доли в общей собственности от каждого из них;
  • время на оформление документов — согласовываться с ипотечным менеджером Сбербанка;
  • срок действия — назначенная дата проведения сделки купли-продажи, будет являться днем окончания действия предварительного соглашения.
  • Подписанный бланк передается в банк. Регистрация предварительного договора в Росреестре не требуется. После осуществления сделки купли-продажи он считается утратившим юридическую силу, но, как показывает судебная практика, подобные документы лучше сохранять в течение 3 лет.

    Предварительное соглашение сторон при оформлении кредита на покупку жилья — это возможность предусмотреть все нюансы и подводные камни. А преимущества сервиса ДомКлик при оформлении ипотечного договора в Сбербанке сделают процесс приобретения недвижимости более простым и понятным обычным гражданам.

    2 комментария

    прошу выслать ссылку или сам образец предварительного ДКП. Не могу найти здесь на портале ((

    Сергей, спасибо Вам большое за замечание! Добавили образец договора в тело публикации.

    Деньги под предварительный договор.

    Кирилл предлагали продавцу ипотечной квартиры обмен на квартиру вашего клиента с доплатой той части которую требуется погасить по ипотеке .
    Либо составлять ДКП по ипотечной квартире, с расрочкой платежей, где первоначальный платеж будет на ту сумму которую требуется погасить в банке, в дальнейшем равными суммами и указав все сроки погашения.

    Я не владею досконально Вашей ситуацией. Теоретически, вариантов много: например, при согласии сторон, выкупить закладную у банка.

    1000 раз подумайте, прежде чем купить. Стоит ли вообще. Люди все хорошие, когда пахнет деньгами. А потом, как Вы правильно изложили, бегай за ним.

    Воспользуйтесь договором займа. Но в любом случае нужно досконально продумать все действия и перебрать все возможные варианты.

    Все правильно. Деньги под предварительный договор. Только он обязует к заключению Основного ДКП.
    Договоры займа это ерунда, это просто деньги, которые можно истребовать по суду и платить по 25% от зарплаты в 10 тыс руб. пол жизни.Будет ли предварительный договор нотариальным или это будет ППФ решать вам. И то и другое имеет равную юридическую силу. Но для наших клиентов более значимый и серьезный это конечно нотариальный. Если готовы платить тыс 20, то лучше нотариальный.

    Выясните число списания ипотечных средств. Это важно. И вот к этому числу подготавливайте сделку.
    договаривайтесь с менеджером в банке, что бы оперативно вам подготовил все доки.

    Кирилл, Вам правильнее сначала обратиться в банк, у кот. квартира в залоге и узнать по какой схеме он работает: в каком порядке м.б. снята ипотека и выдана закладная/либо письмо (в зависим. от Ваших доков) при продаже объекта.
    На практике встречала такие схемы:
    1) Банк участвует в ячейке и явл.получателем суммы непогашенного кредита. Сразу выдает закладную. Вы одновременно рег.право и снимаете ипотеку;
    2) Одним днем: покупатель дает аванс продавцу на сумму непогашенного кредита. Продавец тут-же погашает свой кредит. Банк выдает закладную в этот же день. Вы одновременно рег.право и снимаете ипотеку;
    3) Самая рискованная. Покупатель дает аванс продавцу на сумму непогашенного кредита. Продавец тут-же погашает свой кредит. Банк выдает закладную, но через N-кол-во дней (от 2 до 5дн., бывало по договоренности банк сокращал сроки до 1-2дн.). После банк выдает закладную. Вы одновременно рег.право и снимаете ипотеку.
    Ну и конечно варианты с оформлением кредита на имя продавца.
    Вот в зависимости от схемы, по кот.работает банк Вам и надо отталкиваться какие и о чем соглашения/договора заключать.

    читать: «. варианты с оформлением кредита на имя покупателя (опечатка).

    В чем заключается юр. сопровождение сделки купли-продажи квартиры

    Уважаемые специалисты, помогите, пожалуйста.

    Продаю квартиру на другом конце страны, ко мне обратился агент Покупателя, мол, готовы купить, по ипотеке. Вняв здесь советам нанять риэлтора, наняла ан в лице ип в городе продаваемой квартиры, объяснила, что мне нужно только юр.сопровождение сделки: собрать документы, подготовиться к сделке, подписать предварительный договор купли-продажи, присутствовать на самой сделке, словом, подстраховать меня, так, чтобы сделка прошла нормально и я получила деньги по аккредитиву. Договорились, что за эти услуги плачу 25 т.р.Риэлтор знал, что разница во времени 5 часов (я и моя квартира находимся на противоположных концах страны).

    В результате в основном все делает агент Покупателя. Мой агент не отвечает, даже когда прошу его быть на связи, когда еду к нотариусу. Вопросы нотариуса в результате обращаю к агенту Покупателя, который постоянно на связи.

    На сделку лететь надо в понедельник. Я спрашиваю своего агента: вы же будете присутствовать на сделке. А агент говорит: нет. Придет человек, на которого вы доверенность оформили.Я говорю, так вы обещали со мной быть. Она: так а зачем? Моя сотрудница с вами будет. Я говорю, а как я вам деньги передам? Ответ — моей сотруднице.

    И главный вопрос. Когда заканчиваются обязательства агента Продавца? Возник такой вопрос: мой агент сказала мне, что сразу после сделки уезжать не стоит, поскольку «могут какие-то вопросы всплыть, вдруг документов не хватает, кто-то забыл подпись поставить или еще что, а у вас не будет уже доверенного лица».

    А договаривались мы, что я только на сделку прилетаю. Разве сделка не заканчивается тогда, когда я получу по аккредитиву деньги? Разве мой агент не должен отследить, что все в порядке?

    Буду очень благодарна за ваши советы, поскольку сделка срочная.

    1. Деньги на хранение в агентстве — это нормально. В этом случае у АН должен быть договору-поручение, по которому они имеют право взять задаток от вашего имени.

    2. Условия предварительного — 15% первоначальный взнос, остальные деньги после регистрации, путем открытия аккредитива. Это ВТБ. У ВТБ условие открытия аккредитива — оба участника сделки должны прийти в банк с двумя зарегистрированными договорам, каждый со своим и расписками из Росреестра.

    3. Если аккредитив открывается без вашего присутствия ( вы уедите после сделки), то с покупателя в банке на сделке, менеджеры должны взять платежное поручение на перечисление денег на ваш счет, после регистрации. Это делается, когда продавец, по каким-то причинам, не присутствует на открытии аккредитива лично. Но это нужно согласовать до сделки. Вообще все условия и нюансы согласовываются с менеджером банка ДО СДЕЛКИ! А не в день сделки в банке.

    4. В договоре купли-продажи должны быть указаны условия вашего отказа от сделке, если вы не получили деньги в определенный срок. Это есть в договоре.

    5. Договор купли-продажи ВТБ присылает без проблем на ознакомление. Менять условия они там по вашему желанию не будут, но разъяснения дадут. У них хорошие понятные и простые договора.

    6. Ваши отношения в АН состоят из двух частей. Отношения — они заканчиваются в момент получения вами денег. И оплата — это, в день подписания ДКП. Это риэлтор должен на сделке 100 раз спросить, вам пояснить,получить от менеджера ответы, как и когда вы получите деньги, чтобы вам было понятно и прозрачно. Это и есть работа риэлтора. А постоять рядом, это , конечно, не услуга.

    7. На сделке бывают технические ошибки — в закладной, ДКП, и тогда приходится их переподписывать в банке и опять доносить в Росреестр. Но это ОЧЕНЬ редко бывает. Даже если вы дадите доверенность донести в Росреестр, то кому-то придется за вас подписать ДКП, т.к вы подписываете в банке только ДКП. Проверять нужно свои паспортные данные и данные по квартире. Это, конечно, работа риэлтор на сделке — проверить 100 раз все в документах на тех.ошибки, чтобы не пришлось лететь еще раз.

    8.Аккредитив открывается покупателем на сделке в вашу пользу. У вас должен быть документ на руках, где указана сумма аккредитива. Выдается Вам на сделке в банке.

    Самый тонкий момент, чтобы аккредитив открыли без вашего присутствия. Это п/п от покупателя в день сделки. В договоре будут реквизиты вашего счета в ВТБ.

    Здравствуйте!
    Работа Вашего агента заканчивается или после подписания договора (плохой вариант), или после перехода права собственности, условия прописаны в договоре с агентством. Естественно, в период регистрации ДКП возможно появление каких-либо нюансов. Но Вы же дали доверенность на человека, видимо, сотрудника агентства. Доверенность имеет чёткие сроки действия и не заканчивается после подписания документов, но вот какие полномочия Вы разрешили — это вопрос.
    Видимо, Вам хотелось, чтобы глава агентства лично вела Ваше дело, при этом, неужели, в доверенности одно лицо? Всегда возможны форс-мажоры. Особенно с наёмными работниками. Если там только её сотрудница, то вполне закономерно, что работы выполняет не лично первое лицо компании.
    Правда, судя по отсутствию рабочего контакта, выбор Вы сделали не самый удачный. Но ведь и 25 тыс. — сэкономили (не знаю, конечно, порядка цен Вашего региона)?
    В общем, удачи Вам!

    Павел, спасибо за ответ!
    Я не торговалась — я нашла ан на этом сайте, как мне здесь и советовали. Проверила, состоит ли ан в Гильдии риэлторов. Состоит, лицензия действующая. Спросила, сколько будет стоить, мне ответили 25 тысяч. Регион, где моя квартира продаваемая находится — Улан-Удэ, а я в СПб.
    Договор с этим ан я еще не подписывала, да мне его и не предоставляли. Сказали, что джентельментское соглашение пока, а потом и подпишем, как прилетите на сделку.
    Так мне как теперь быть? Я думала одно: «после перехода права собственности», потому что для меня сопровождение сделки означало именно до конца со мной идти,— а риэлтор, видимо, думала «после подписания договора» наши отношения заканчиваются.
    Посоветуйте, пожалуйста, какие мои действия теперь?

    «Видимо, Вам хотелось, чтобы глава агентства лично вела Ваше дело, при этом, неужели, в доверенности одно лицо?»
    В доверенности частное лицо прописано, одно. Как мне сказал мой агент, так я и сделала. Полномочия в доверенности: сбор доков и подготовка к сделке, а также подписание ПДКП на продажу квартиры по такой-то стоимости без права получения денежных средств, с правом подписывать от меня заявления, уплачивать сборы и пошлины, расписываться за меня и совершать все действия и формальности, связанные с выполнением данного поручения

    В таком случае, Вам назвали стоимость работ, с которой Вы согласились, но исполнитель не оказывает качественные услуги. Часто считается неэтичным нарушение подобных «джентльменских» соглашений, но деньги Вы ещё не платили, качество работы не очень высокое, по крайней мере, Вас, как заказчика, не удовлетворяет. К тому же, Вас не планируют довести до логического завершения сделки — это не очень хорошо. Опять же, не «по-джентльменски». Поэтому, Вы в праве отказаться от сотрудничества если агентство не согласится на Ваши условия. Доверенность можно отозвать. У Вас «такая-то стоимость» в тексте доверенности — фиксированная? Если да, то можно не спешить с отзывом доверенности.
    Мой Вам совет: если Вам нравится стиль работы агента покупателя, потребуйте от Вашего такого же профессионализма. Нет — прощайтесь. Сопровождение сделки и встречный агент обеспечит.

    «У Вас «такая-то стоимость» в тексте доверенности — фиксированная? Если да, то можно не спешить с отзывом доверенности.
    Мой Вам совет: если Вам нравится стиль работы агента покупателя, потребуйте от Вашего такого же профессионализма. Нет — прощайтесь. Сопровождение сделки и встречный агент обеспечит.»

    Да, фиксированнная. На нежелание работать после 6 вечера (у нас разница 5 часов по времени), делала замечание, писала, что вы знали о том, что срочная сделка, что я нахожусь на другом конце страны и если нотариус в это время лишь принял меня в моем городе, то надо быть на связи. Или если вопросы возникли, то надо ответить мне.
    Как мне отказываться, если сделка во вторник? Я улетаю в понедельник, чтоб на сделку утром прилететь.
    А мой агент начал работать 19 июня. Сегодня 21 июня. Вот и спрашивается, если агент сам не приходит на сделку, считает, что обязательства заканчиваются в момент подписания договора купли-продажи, то разве такие услуги стоят 25 тысяч? Когда я сказала, что договоренность была, что вы придете на сделку, агент сказала, что улетает, что два месяца назад взяла билеты, мол, «я ж не знала, что вы тут со своей срочной сделкой появитесь». При этом в момент джентельментского соглашения она мне не сказала, что на сделке не будет присутствовать и что улетает.

    Читайте так же:  Как и где получить второе гражданство? В поисках простых решений. Лёгкие способы получить гражданство

    Дополнение: Она лишь сказала, что у нее есть «ноги», т.е. сотрудник, который бегает по инстанциям для сбора документов. А потом оказалось, что «ноги» будут на сделке.

    Здравствуйте! Попросите прислать Вам образец Вашего договора с АН, пусть даже с отсутствием паспортных данных, например. Вот там и прочтете, в чем заключается работа риелтора, юрсопровождение и когда можно считать работу выполненной ( акт выполненных работ).
    Я помню Ваш вопрос ранее и помню, что рекомендовала Вам зайти в АН Санкт-Петербурга и проконсультироваться. Они бы Вам и рассказали- ЧТО именно необходимо в Вашей ситуации подготовить. И только после консультации,имея четкое понимание полного объема работы Вашего агента Вам следовало бы нанимать риелтора.
    Если у Вас доверенность на определенного человека, то и спрашивать нужно именно с этого человека, но тем не менее руководитель несет ответственность за работу своего сотрудника и присутствовать на сделке лично руководителю агентства нет необходимости.

    «Попросите прислать Вам образец Вашего договора с АН, пусть даже с отсутствием паспортных данных, например. Вот там и прочтете, в чем заключается работа риелтора, юрсопровождение и когда можно считать работу выполненной ( акт выполненных работ).»

    А зачем мне это делать? Мне договор не предоставлялся. Так что сейчас я хочу защитить себя. Я не хочу узнавать у них, что они имели в виду. Я знаю, что я имела в виду. Вот тут польза была бы от риэлторов, если бы дали образец договора, где фиксируется именно это: обязательства считаются выполненными, когда деньги по договору купли-продажи поступили полностью на счет продавца. А так я, получается, плачу ей в момент сделки 25 тысяч за то, что выписку она с лицевого счета взяла.
    При этом сегодня ПДКП прислала с ошибками в датах. Это кто кого контролирует?

    Не очень понятен Ваш запрос. Вы хотите,чтобы руководитель агентства была на сделке,или кто-то надежный ее заменил, или не хотите платить?

    Я все написала выше. АН оказалось ИП. ИП сказал мне, что у него есть «ноги». Я надеялась, что ИП будет присутствовать на сделке. Оказалось, «ноги» будут. И про главный вопрос я написала: когда заканчиваются обязательства агента Продавца: в момент подписания дкп в банке или после получения мной денег аккредитивных.
    Ольга, Вы ветку читали?

    Уважаемый автор! Я по-этому и рекомендую Вам получить договор с агентством, что именно в нем Вы и найдете ответ на Ваш вопрос-«. когда заканчиваются обязательства агента Продавца: в момент подписания дкп в банке или после получения мной денег аккредитивных. . »
    Похоже, что это не Ольга, а Вы не читаете ветку. )
    ЧИТАЙТЕ ВАШ ДОГОВОР, ТАМ ВСЕ ОТВЕТЫ,

    «ЧИТАЙТЕ ВАШ ДОГОВОР, ТАМ ВСЕ ОТВЕТЫ»
    Какой договор? Мы его не подписывали. Нет договора никакого. Читайте внимательнее сообщения.

    Участник программы «?Работаю честно»

    Я Вам выше написала- «. Попросите прислать Вам образец Вашего договора с АН, пусть даже с отсутствием паспортных данных, например. Вот там и прочтете, в чем заключается работа риелтора, юрсопровождение и когда можно считать работу выполненной ( акт выполненных работ). » Пусть вышлют Вам договор, который вы ТОЛЬКО СОБИРАЕТЕСЬ ПОДПИСАТЬ НА СДЕЛКЕ ПО ПРИЕЗДУ!! По другому-РЫБУ! Пусть вышлют Вам договор , но без ваших подписей пока, для ознакомления с текстом! Вот в этом договоре и найдете ответ «. когда заканчиваются обязательства агента Продавца: в момент подписания дкп в банке или после получения мной денег аккредитивных. . «

    Добрый день. У Вас неприятная ситуация. Вероятно, она вызвана срочностью сделки. Основная задача агентства или агента, на мой взгляд, при сопровождении сделки со стороны продавца — чтобы Вы получили деньги. Вовремя и в полном объеме. Если происходит сопровождение покупателя — покупатель должен получить зарегистрированный гос органом договор и сам предмет покупки. Но, судя по тому, что Вы написали, Ваше агентство считает свою работу законченной в момент подписания ДКП. Агентство с Вами вовремя не подписало договор и услугу оказывает в объеме, который Вас не устраивает. Значит, подписывать договор не стОит. Кроме того, у меня возникают вопросы: согласовали ли с Вами условия сделки и текст договора? Условия раскрытия аккредитива? Кто будет раскрывать аккредитив (предоставлять документы в банк), чтобы деньги поступили на Ваш счет? Кто и когда будет передавать квартиру или Вы договорились о подписании акта передачи прямо в день сделки? Описали ли эту ситуацию в договоре? Описано ли, когда к покупателю переходит риск случайной гибели квартиры?То обстоятельство, что на сделке будет присутствовать не сам руководитель агентства, а его сотрудник — не столь важно. Его назвали «ногами», но внимание надо обратить не на это, а на его квалификацию, с которой Вам, похоже, придется ознакомиться прямо на сделке. Поскольку Вам не был предоставлен для подписания договор с агентством, Вы не можете сейчас сказать, какие именно обязанности прописаны в договоре для исполнителя. Поэтому, на мой взгляд, этот вопрос надо поднять до того, как Вы начнете взаимодействовать на сделке с нанятым Вами агентством в лице его представителя. И ясно дать понять, что Вы представляете себе их работу выполненной, когда получите деньги на счет. Оговорюсь, что я могу понять позицию агентства: они, видимо, не понимают, каким образом получат деньги за выполненную работу, если Вы, подписав договор купли-продажи, уедете домой. Хотя этот вопрос вполне можно было проговорить с Вами заранее. Подытожу: не подписывайте договор с агентством, пока агентство не возьмет на себя обязательство довести Вашу сделку до конца. Можно «по-джентельментски» оплатить проделанную агентством работу и освободить агентство от дальнейшей заботы о Вас, передав полномочия по завершению сделки агенту покупателя. Но только в том случае, если агент покупателя вызовет у Вас доверие. И не забудьте прописать в договоре ответственность покупателя за раскрытие аккредитива! Иначе Вам самой придется приезжать еще раз для предоставления документов банку.

    Анна Юрьевна, огромное спасибо за то, что уделили мне время! Надеюсь, Вы не оставите меня сегодня один на один с этими проблемами.

    «Агентство с Вами вовремя не подписало договор и услугу оказывает в объеме, который Вас не устраивает. Значит, подписывать договор не стОит. Кроме того, у меня возникают вопросы: согласовали ли с Вами условия сделки и текст договора? Условия раскрытия аккредитива? Кто будет раскрывать аккредитив (предоставлять документы в банк), чтобы деньги поступили на Ваш счет? Кто и когда будет передавать квартиру или Вы договорились о подписании акта передачи прямо в день сделки? Описали ли эту ситуацию в договоре? Описано ли, когда к покупателю переходит риск случайной гибели квартиры?»

    На данный момент (сегодня вечером) мне из Улан-Удэ отправили только предварительный договор купли-продажи, где прописали после долгих переговоров (мягко сказано), что Покупатель вносит задаток в размере 50 тысяч завтра утром (уже сегодня), в день подписания этого предварительного договора, и что эта сумма передается на ответственное хранение доверенному лицу (сотруднице, на которую делала доверенность) до подписания основного договора купли-продажи (во вторник).

    Условия основного договора, даже проект его, мне никто не прислал. Все было устно оговорено: мол, я получаю 15 процентов от стоимости квартиры наличными в момент подписания основного договора, остальные 85 процентов идут на аккредитив (я открыла текущий счет в этом банке, отправила реквизиты для перечисления денег).
    Условия раскрытия аккредитива — мне только что-то говорили по телефону, мол, в МФЦ съездим, там все оформим, и как только права на собственность перейдут к Покупателю, вам деньги на счет поступят. Но в письменном виде мне никто ничего не присылал.
    «Кто будет раскрывать аккредитив (предоставлять документы в банк)» — тоже никто ничего не сказал даже. Говорилось, что, мол, все автоматически делается через банк, мол, ипотека же. Мол, ну, покупатель и сам съездить может.
    Про подписание акта передачи квартиры — у них, в Улан-Удэ, это делается, как мне сказали, в момент подписания основного договора, т.е. прямо в момент сделки.
    «Описано ли, когда к покупателю переходит риск случайной гибели квартиры?» — в предварительном договоре об этом ни слова 🙁

    Проверено ЦИАН

    Добрый день. Есть ли полномочия в доверенности на получение аванса от покупателя? Если Вы не хотите, чтобы агентство принимало аванс, позвоните агенту покупателя, скажите, что Вы отзываете доверенность и попросите не вносить им никаких денег. Как Вы потом эти деньги будете возвращать, если у Вас конфликтные отношения? Вот теперь я поняла, где они забирают комиссию — у покупателя без Вашего присутствия. Причем, сумму, в два раза бОльшую, чем комиссия. Направьте по электронной почте письмо агенту покупателя, где чётко скажите, что Вы снимаете с агентства полномочия по принятию аванса.
    Про раскрытие аккредитива: в МФЦ будет поздно это оговаривать! Раскрытие аккредитива состоит в том, что продавец или, в Вашем случае — покупатель физически приносит в банк документы , необходимые банку. Это зарегистрированный договор купли-продажи; часто требуют выписку из ЕГРН, которой у продавца в стандартном пакете документов нет, зато она есть у покупателя; ВТБ еще любит потребовать опись документов (так называемую Расписку), в которой одним из документов поименована закладная. И раз Вас не будет на раскрытии аккредитива, обязательно в ДКП надо внести пункт «Покупатель обязуется в течение стольких-то календарных дней предоставить все документы, требуемые банку для раскрытия аккредитива» И штрафные санкции за каждый день просрочки. Это в Вашем случае сделать совершенно необходимо. Не верьте утверждениям, что банк не вносит изменения в ДКП. Это 100% не так. ДКП должен содержать все договоренности, которых достигли стороны. Особенно договоренности по поводу расчетов между сторонами. Ведь это одно из основных условий. Какой смысл продавцу вступать в сделку, если он от этого действия не получит деньги?
    Про передачу квартиры. Подписание акта передачи квартиры происходит не так, как вам сказали. Подписание акта передачи происходит при физической передаче квартиры покупателю. Продавец зачастую живет в продаваемой квартире и пока идет регистрация, собирает по коробкам вещи. Причем в большинстве случаев передача квартиры отсчитывается в календарных днях от даты гос регистрации перехода права в пользу покупателя. В Вашем конкретном случае Вы заинтересованы подписать акт передачи в день сделки. Но это обстоятельство должно быть описано в договоре купли-продажи. И раз уж Вы сразу передаете квартиру, то внесите в ДКП фразу о том, что риск случайной гибели покупатель принимает на себя в момент подписания акта передачи. Это тоже обязательно. Это могло не быть описано в предварительном договоре. Но в основном ДКП — обязательно.
    И не надо никому передавать на хранение никаких денег! Вы можете принять аванс и перед самой сделкой. Жёстко настаивайте на этом условии. Иначе у Вас не будет аргументов в пользу выполнения Вашим агентством своих обязанностей. Наоборот, Вы будете бегать за ними, чтобы вернуть половину аванса.

    Спасибо огромное, Анна Юрьевна!
    «И раз уж Вы сразу передаете квартиру, то внесите в ДКП фразу о том, что риск случайной гибели покупатель принимает на себя в момент подписания акта передачи. Это тоже обязательно. Это могло не быть описано в предварительном договоре. Но в основном ДКП — обязательно.»

    Вот и я так думаю. Передаю квартиру по акту в день сделки. А если что случится до того дня, когда право собственности перейдет на покупателя? (Тьфу трижды). Если бы акт приемки-передачи квартиры подписывался в момент перехода права собственности — другое дело. А здесь, вот в этот период между моментом сделки и переходом права собственности, а вдруг что случится? Получается, я передаю квартиру, не получив денег в полном объеме. И кто виноват, если что случится? Это же не прописано в договоре.
    Так что в очередной раз убеждаюсь, что основной договор составлен с ущемлением интересов Продавца.

    Анна Юрьевна, Вы вероятно, не верно свою мысль описали — в МФЦ ничего уже не оговаривается. МФЦ — это точки приема документов на регистрацию, куда покупатель и продавец приходят с уже подписанными, в банке, документами -ДКП, закладная и кредитный.

    Порядок расчета по аккредитиву очень точно и понятно описан в ДКП ВТБ. И менять алгоритм сделки по расчету с аккредитивом, банк не будет. Это регламент банка. Там уже нечего придумывать. ДКП предельно прозрачен. Это готовый продукт банка. Разработан для расчета по ипотеке.

    Если уж совсем не верится, то сбросьте ссылку, где кто-то, когда-то в ВТБ не получил денег по ипотечной сделке, по аккредитиву. Очень интересно почитать было бы.

    Страхи людей понятны, Но вы уж не пугайте людей еще сильней. Человек попросил вас помочь, думаю договор ВТБ «на слух», или ватсапе, и вы легко сможете помочь.

    Передача квартиры. Не путать «передача квартиры» и «освобождение от личный вещей» в ДКП. Если не будет в ДКП слов, о том, что ДКП «является актом приема-передачи» или не будет отдельного акта, то перехода права собственности не будет, как и самого регистрационного действия. Значит сделку не зарегистрируют. Поэтому слова о передаче квартиры в ДКП будут обязательно. И это надо подписать на сделке.

    Согласно ДКП ВТБ — риск случайной гибели ложится на покупателя с момента регистрации перехода права собственности на покупателя, а нес момента подписания договора. Никто не обязан освобождать квартиру и передавать ключи, до момента полного расчета за квартиру. Хотя так тоже бывает.

    А освобождение квартиры и фактическая передача, да, это позже. И тут уже можно подписывать акт при фактической передачи квартиры, который был составлен на ПДКП, например, или перед сделкой. И по списку все передать.

    Я, конечно,понимаю, что Улан-Удэ далеко от столицы, но такой дикости, как не отдать аванс на сделке, даже и не вспомню, ну разве что, в 90-е.. А что в Москве такое есть? Откуда такие истории? Кто за кем бегает. ? У нас в городе 800 агентств, я не слышала таких историй. даже на форумах..

    Как продавец не получит аванс? Если не будет всего первоначального взноса 15% по условиям ВТБ, включая аванс/задаток, то и расписку в банке на получение первоначального взноса продавец не напишет и сделки не будет тогда. Человек в здравом уме продает квартиру. Когда и за кем бежать?

    На сделке в банке, продавец пишет расписку о получении первоначального взноса, менеджер банка делает копию, потом закладная, кредитный. Не будет всех документов, включая расписку, нач.ипотечного отдела не подпишет договора и не выпустит людей на сделку. Вы о чем?

    admin

    Поadmin

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *